" 미국 부동산 시장 2"

미국 부동산 시장



 

 주거용 부동산 시장

 

 주거용 시장 cool down 예상

 

지난 몇 년 간 주거용 시장은 판매자가 주도해 왔지만 2018년에는 판매자와 구매자 사이에 공정한 경쟁이 예상되고 있다.

미국 주택시장은 가격상승과 세제변경으로 인하여 판매자는 조금 움추러들게 될 것이고 판매를 위한 리스팅은 늘어날 것으로 보여 시장이 cool down 될 것으로 예상되고 있는 것이다.

하지만 bargaining power의 전이는 그렇게 드라마틱하지는 않을 것이다.  동부해안가와 서부 해안가를 포함하여 현재hot한 시장들은 소폭이지만 여전히 가격상승이 있을 것이고  나머지 시장들도 한쪽으로 크게 쏠림 없이 시장이 평형을 이루게 될 것이다.

2018년 기존주택 판매는 신규고용이 늘어나게 되어도 증가하지 않을 것으로 보여 11년 전 주택시장 crash 이후 주택판매가 늘어나지 않는 첫 해가 될 것이다.

기존주택 판매는 지난 3년간 판매 증가 비율이 계속 낮아지고 있는 상황이며 기존주택 중간 판매가는 2015년 이래 년 평균 6%씩 상승하였던 것이 2018년에는 2% 정도만 상승할 것으로 예상되고 있다.  그리고2012년 주택가격 회복이 시작된 이래 처음으로 몇 군데 도시에서 구매자가 주도권을 잡게 될 것으로 보인다.

2017년 11월 기존주택 판매는 11년 최고치를 기록하였고 재고는 1990년 이래 가장 낮은 3.4개월 공급 분으로 주택가격 상승을 부채질 하고 있다.  중간 주택 가격은 2011년 이래 48% 상승하였는데 이는 고용시장 호조, 소득 증가, millennial들의 first-time 구매 증가가 수요를 증가시키었고 많은  베이비 부머들이 주택을 팔고 다른 지역으로 은퇴하기 보다는 그냥 머물러있는 것을 선택하여 주택재고가 줄어들었기 때문이었다.

 

 

단독 주거용시장 전망

 

2017년 주택가격은 1년 전에 비해 6.5% 상승하였으며 전체가치는 $2.0 trillion이 증가한 $31.8 trillion에 달한 것을 조사되었다. 증가한 액수는 2013년 이래 가장 큰 폭의 상승이었지만 주식등 다른 자산들의 증가에 비하면 미미한 정도 였다.

단독주거용 판매는 2018년도 지난해와 마찬가지로 지지부진할 것으로 예상되고 있다. 그 가장 큰 이유는 주택건설업자들이 건축을 더 많이 하고 있기는 하지만 실제 수요가 높은 entry level을 소홀히 하고 있기 때문이다.  

그리고 미국 주거용 융자시장을 지배하고 있는 Fannie Mae와 Freddie Mac에 대해 마침내 의회로부터 대대적인 개혁이 실행될 것이며 이 시장에 많은 사설 투자가들이 진입하게 될 것이다.

 

 

 

 

상용부동산 시장

 

 

리테일 부동산 전망



Grocery 앵커 샤핑센터는 Amazon 효과에 면역력이 있는 것으로 간주되며25년 이래 최고의 호황을 누리어 왔지만 이제는online과의 경쟁을 위해 준비가 필요한 상황이다. 특히 이들은 online으로 주문 한후 매장에서 pick up 혹은  배달하는 방법등을 고려중이다.

전화기 사용 증가로 이를  이용한 geofencing 방법등의 테크놀로지는 샤핑센터에서 테넌트 선별에 큰 도움이 되고 있다.  이제 리테일러들은 부동산에 더 관심을 갖고 랜드로드에게 더 많은 사항과 더 많은 제한을 요구하고 있다.  반면 랜드로드들은 리테일을 더 배우려 노력하고 있으며 테넌트들의 online 판매, 매출 증가,storage와 locker 이용 가능성들을 고려하며 리테일러들을 도우려 노력하고 있다.        



  

Grocery Anchor 샤핑센터는 자본 유입이 높은 편이지만 가격 상승이 지속될지 여부는 불분명하다. 이제 투자자들은 동,서 해안지역을 떠나 타지역에서 투자기회를 찾고 있으며 Venture 투자가들은 샤핑몰 내 pop-up 매장에 투자를 늘이고 있다. 특히pop-up 매장에 대해 테넌트들이 극히 긍정적은 아니지만 샤핑몰 생존을 위해 랜드로드들이 적극적으로 조정하며 추진하고 있는 분야로 아직은 태아 단계이다.

리테일러들의 파산과 매장폐쇄가 늘어나고 있지만 prime샤핑센터들은 ‘경험’을 제공하는 새로운 테넌트들을 유치하며 높은 입주율을 유지하고 있다. 특히 Retail REiT들은 2013년 이래 95% 이상되는  높은입주율을 유지하고 있는데 이와 같은  상태는 2018년에도 계속될 것으로 보인다.

 

또한 2017년 12,000여 개의 리테일러들이 문을 닫았지만 2085년에도 9,000 여 개의 리테일러들이 문을 닫을 것으로 예상되고 있다.

주목해 보아야 할 것은 몰에 있는 소위 in-line store로 불리우는 매장들이 2017년 2,468개 폐점 하였는데 그 중 979개 매장은 아무런 발표도 없이 폐점하였다.

West Seal, BCBG, The Limited, Aeropostale,  Bebe등 대형 리테일러들의 매장 폐쇄는 큰 뉴스가 되었지만 작은 리테일러들은 임대 만료후 아무소리 없이 사라진 것이다.

in-line store들은 앵커와 함께 상호 보완적으로 협조하여 샤핑몰을 활성화 시켜 왔는데 앵커들의 어려움은 크게 부각되고 있으나 소형 리테일들의 어려움은 관심 밖으로 밀려나 있는 것으로 이는 영세업체들의 운영이 얼마나 어려운지를 잘 보여주고 있다..

 

 

다세대 주거용 전망



2018년 다세대 주거용 전망을 한마디로 요약하면 ‘stable’(안정적)이라고 말할 수 있으며 앞으로의 전망을 요약하면 다음과 같다.

  1. A급 아파트는 인기 지속

이 부류는 현재 특히 도심 내에서 경쟁이 심한 상태이다. 그럼에도 불구하고 공실율이 급격하게 높아지지는 않을  것으로 예상되는데 그 이유는 수요도 비례하여 증가하고 있기 때문이다.

 

  1. 신규개발 공급지연

 

2017년 공급 예정이었던 프로젝트들 중 꽤 높은 비율이 2018년으로 공급이 연장되었다. 이는 건설인력 부족이 주요 원인이었는데 단독주거용 건설이 증가하면서 인력부족이 더 심각해지고 있으며 이는 당분간 해결될 전망이 없는 것으로 보인다.

 

  1. 공실율과 임대료 모두 약간 증가

 

지난해 수요는 약간 줄고 공급은 약간 증가하여 공실율이 조금 높아졌는데 이런 추세는 올해도 계속될 것으로 보인다.  지난해 임대료는 2.5% 상승하였는데 올해도 2.5~3.0% 상승이 예상되고 있다.  단 유심히 지켜볼 분야는 workforce용 임대아파트인데 이들은 대부분 높은 임대료 상승을 감당키 어렵기 때문이다.

 

  1. 신규공급 완화

 

대부분 관계자들은 올해 신규공급이 완화될 것이라는 데에 동의하고 있다. 그 중 가장 큰 한가지 이유는 수요가 높은 도심지역 내 적절한 건설부지를 찾기 힘들다는 것이다.

 

  1. Quality에 더 집중

 

다세대 주거용에 대한 수요가 줄어들지 않았지만 은행, 사설투자가등 lender들은 딜을 검토할 때 더욱 신중을 기하고 있다. 이들은  2008-2009년을 통해 배운 것을 경험으로 과잉건설이 되지 않도록 유의하고 있으며 양보다 질에 더 집중하고 있다.

 

  1. Market watch Iist 지역

휴스톤, 맨하탄, 올란도, 필라델피아, 산호세등은 올해에도 성과가 좋을 것으로 기대되는 시장들이다.  반면 오스틴, 브르클린, 샬롯, 달라스, 시애틀 등은 주의해야 할 시장으로 꼽히고 있다.

 

오피스 부동산 전망



2017년 3분기 오피스 공실율은 10.3%로 전분기와 거의 변동이 없었으며 요구 임대료는 3.7% 상승해 6년 연속 상승을  보여주었다 (참고로 A급 오피스 임대료는 B급에 비해 평균 $9/sq ft가 높았다).

오피스 임대는 아직도 테크놀로지 기업들이 집중되어 있는 지역이 활발히 움직이고 있는 것으로 조사되었다.  3분기까지 오피스 신규건설은 154mil sq ft로 1년전에 비해 3.0% 정도 감소하였는대 1.0mil sq ft가 넘는 큰 프로젝트는 맨하탄(3 World Trade Center, 30 Hudson Yard, 1 Manhattan West)과 샌프란시스코(Salesforce Tower, First Street Tower)에 집중되고 있다.

2017년 3분기까지 순 흡수는 50 mil sq ft로 전년도의88 mil sq ft에 비해 감소하였으며,순 흡수는 거의 모두 교외지역 시장에서 발생하였고(48 mil sq ft), A급 오피스 공간이 30.7 mil sq ft , B급 오피스 고간이19.3 mil sq ft였다. 올해 고용 수치로 볼때 오피스 시장은 기대보다 조용한 것으로 보이는데 이는 오피스 사용 고용이 크게 늘지 않고 있으며 1인당 사용면적이 오히려 줄고있기 때문으로 분석되고 있다.  그에 더해 뉴욕시의 financial 업계 고용이 flat하고 샌프란시스코의 tech업계와 Venture capital 업계도 고용이 활발치 않은 상황이기 때문이다. 반면 2차 도시로 간주되는 Seattle, Dallas, Denver, Nashville은 인구증가와 고용증가로 오피스 시장이 활황을 띠고 있다.

 

산업용 부동산

 

2017년 산업용 부동산 시장은 번영을 구가하였다.  E-commerce 판매 증가로 인해 산업용 공간 수요의 상승으로 오직 이 분야만이 2017년 거래가 증가하였다.

2018년 이 시장에 대한 예상은 다음과 같다.

 

  1. 산업용 분야는 더욱 활성화 될 것이다.

 

이 분야가 slow-down 할 것이라는 징후는 아직 어디서도 찾아볼 수 없다.  2017년 한해 동안 줄곳 e-retailer들의 유통분배센터와 fulfillment center의 수요가 증가하였고 지난해 말에는 cloud computing 공간과 합법화된 마리화나 시설공간 수요가 증가하였다.  이에 더해 올해에는 전통적인 산업용 공간의 수요도 증가가 예상되고 있어서 시장은 더 활성화 될 전망이다.

 

  1. 일부 분야의 과잉공급이 우려된다



산업용 공간의 현재 역사상 가장 낮은 공실율을 경험하고 있다. 아직 과잉공급에 대한 우려는 없지만  일부 분야에서 주의가 요망되고 있다. 특히 타 분야는 공급부족에 허덕이는 반면 distribution center에 공급이 너무 치중되고 있어 일부 지역에서 이 분야는 공급 과잉이 될 수도 있음이 우려되고 있다.

 

  1. Infrastructure 문제는 계속 될 것이다.

 

유통분배 센터와 창고 건물의 신규공급은 수요에 부응해 늘어나고 있는 반면 그것을 지지해 주어야 할Infrastructure에 대한 투자가 뒤따르지 못하고 있어 우려를 자아내고 있다.  모든 산업용 부동산 투자가들은 이 건에 대해 진행을  주시하고 있다.

 

  1. 중서부는 성장이 가장 높을 것이다

 

이 지역은 트럼프 대통령의 세제 개혁으로 인해 가장 혜택을 많이 보게 될 것인데 제조업이 살아나고 고용이 증가하게 될 것이다. 이 지역 산업용 공간은 임대가 증가하고 임대료도 상승하게 될 것이다.  그리고 뉴욕 시와 필라델피아 시장을 커버하는 북부와 남부 뉴저지, 인구증가가 높은 중부 펜실베니아와 아틀란타 지역들이 좋은 기회가 되는 지역으로 손꼽히고 있다.

 

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