" 미국 부동산 시장 1"

미국 부동산 시장

 

2017 주요 경제 지표

 

미국 GDP는 2분기 년 3.1% 상승에 이어 3분기에도 3.3% 상승을 보여주어 경기전망을 밝게하고 있다.  이와 같은 상승 이유는 일반적으로 불경기의 요인으로 꼽히는  overbuilding, overheating, 그리고 over leveraging이 존재하지 않고 있으며 통화정책과 재정정책이 성장을 지지하고 있기 때문이다.  GDP 성장율은  4분기에도 2.2%에서 2.5%사이가 예상되고 있다.

실업율은 4.2%로 안정적이고 실제 고용도 활발하게 이루어지고 있는 것으로 조사되었다.  3분기 신규 job opening은 1년전에 비해 7.0% 증가하였으며 9월말 조사 결과 6.1mil의job opening이 있는 것으로 나타났다.

임금 상승은 사설분야가 공공분야보다 더 높았으며10월까지 12개월동안 상승율은 2.4%로 2011년 사이 평균인 2.1%를 약간 넘어서고 있다. 2018년 임금 상승율은 감세효과로 인해 이보다 높은 2.5~3.0% 사이가 예상되고 있다.

Small business들은 대기업들과 달리 경기가 이전만 못한 것으로 조사되었다. 그 이유는 health care와 tax에 영향을 미치게 될 정책변화의 불확실성 때문인 것으로 나타났다. Retail 판매는  9월 1.6% 증가에 이어 지속적인 증가를 보여주고 있으며 년말 판매도 좋을 것으로 예상되고 있다.

9월 소비자 물가지수는 개솔린 상승의 영향으로 0.5% 상승했지만 개솔린을 제외한 경우 상승폭은 미미하였고 과거 12개월간 CPI증가는 2.2%였으며 food와 energy를 제외한 core CPI 증가는  1.7%밖에 되지 않았다.  이처럼 인플레이션은 Fed의 목표치인 2%를 넘지않고 있다.  Fed는 낮은 인플레가 경제를 약화시킬수 있기 때문에 원하지 않지만Fed는 노동시장이 너무 긴축되어 인플레이션을 가속시키는 것도 원하지 않고 있다. 인플레이션은 2018년에도 2% 이하를 유지하게 될것으로 보인다.

 

 

 

주거용 부동산 시장

 

강력한 경기, 낮은 융자이율, 소득증가 그리고 강력한 주택구매자 욕구로 인하여 주택수요는 증가하고 있지만 공급부족, 주택가격 상승으로 인하여 주택시장은 불균형을 이루고 있다.

9월 기존주택 판매는 0.7% 증가하였지만 1년전과 비교시 1.5% 감소한 것인데 이는 순전히 공급부족 때문으로 인한것이며 특히 lower-end 주거용 시장은 affordable 문제로 심각한 상황이다. 신규주택 공급도 부지가격 상승, 개발비 상승으로 인하여 제대로 공급을 충족시키지 못하고 있으며 주거용 부동산 회복시기에 대형 투자가들이 임대용으로 많은 주택을 구매한 후  판매하지 않고 보유하고 있어 공급시장이 원활히 돌아가지 못하고 있다.

10월 기존주택 판매가 소폭 증가한 후 11월 기존주택 판매는 전달에 비해 5.6%나 증가한 년 5.81mil에 달하였다 (예상은 5.52mil채).  이는 지난 10년 이래 월간 최대 성장이었는데 서부지역만 높은 주택가격 상승으로 인해 2.3% 감소하였다.  11월 재고는 3.4개월 분으로 10월의 3.9개월 분보다 더 낮아져 우려를 낳고 있다.  2017년 주거용 판매 중 30%가 cash딜 이었으며 이는 거의 미국 전역에 걸쳐 균등하게 발생하였는데 주 구매자는 투자가, 외국인 그리고 동,서 해안지역 출신 구매자들이었다.

 

Case- Shiller 지수 상승

9월 S&P  CoreLogic  Case-Shiller 주택가격 지수는 1년전에 비해 6.2% 상승하였는데 이는 예상치인 6.1%보다 조금 높은 수준이었다.

현재 대부분 경기지표들은 주택가격이 더 오를것을 암시하고 있다. 20대 도시중 13개 도시가 상승하였는데 Seattle, Las Vegas, San Diego가 가장 크게 상승한 지역들이다.

9월 중순 이후 주택구매가 크게 늘어나고 있는 상황이며 Private Equity 회사들도 임대용으로 단독주택을 구매하고 있어 시장이 더욱 활성화되고 있는 것이다(현재 단독주택 임대는 전체 단독주택의 12%를 차지하고 있다.).

 

10 신규주택 판매 크게 증가

10월 신규주택 판매는 전달에 비해 6.2%나 상승한 년 685,000 유니트였는데 이는 지난 2007년 10월 이후 최고 수치였다.  9월 신규주택 판매 결과는 667,000 유니트에서 645,000유니트로 하향조정 되었다. 이번 증가는 단단한 경제성장과 기존주택 공급 부족이 반영된 것으로 더 많은 구매자들이 신규주택 시장으로 몰리고 있는 것으로 조사되었다. 신규주택 매매 중간가는 지난 1년간 13.6% 상승하였다.

신규주택 건설 시작은 10년이래 최고 수준으로 11월 주택 건설 시작은 전달에 비해 5.3% 상승한 년 930,000 유니트 였으며 주택 건축허가는 104% 증가한 년 862,000 건 이었다. 주택수요는 증가하고 있으나 고용시장이 거의 full인 상황으로 숙련공을 얻기가 힘들고 자재비도 상승해 건설업자들은 건설에 애를 먹고 있다.

 

3분기 중간가 5.3% 상승

3분기 기존 단독주거용의 중간가는 $254,000로 1년전에 비해 5.3% 상승한 것으로 조사되었다. 전국 부동산 중개인 협회의 조사에 따르면 미국내 메트로 중 92%에 해당하는 지역에서 주택가격이 상승한 것으로 나타났다 (177개중 162개).

반면에 3분기 기존주택 판매는 (단독주택, 콘도 포함) 2분기 년 5.56mil 유니트에서 3.1% 하락한 5.39 mil 유니트였다.

 

 

상용부동산 시장

 

상용 부동산 시장Peak?



지난 11월 부동산 관련업자들에 대한 조사 경과를 살펴보면 59%의 응답자가 현재 상용부동산은 사이클의 peak에 달해 있다고 답한 것으로 알려졌는데 이는 10월 조사시 50%보다 늘어난 수치였다.

현재 부동산 호황 사이클이 점점 더 길어짐에 따라 peak에 달했다고 생각하는 부동산 관련자들의 답변도 점차 증가하고 있는 것으로 나타났다. 또한 현재 사이클이 어떤 상황에 와 있는지 확실치 않다는 비율도 9월 7%에서 10월 9%, 11월 10%로 꾸준히 증가하고 있다.

부동산 사이클이 아직도 회복/확장 단계라고 답한 응답자는 10월 33%에서 11월 26%로 줄어 들었다.

이상을 고려해 보면 현 시장이 거의 정상에 달하였으나 별 변동없이 유지되고 있는 것으로 보이며 앞으로 세제개혁 여부에 따라 변동이 보일 것으로 예상된다.

상용부동산 가격은 지난 5년간 52% 상승하였는데 이는 이전 peak보다 23%나 넘어선 수준이다.  지난 12개월간 부동산 가격은 4.5% 상승하여 상승이 둔화된 상황인데 2018년 가격 상승은 5% 정도로 예상되고 있다. 단지 이자율이 예상보다 빠르게 상승하는 경우 가격이 하락할 수 있는 여지가 있다.  하지만 수요가 공급을  앞서고 있으며 부동산 근간은 건강한 편으로 가격의 큰 폭락은 없을 것으로 보인다.

 

리테일 부동산 전망



Grocery 앵커 샤핑센터는 Amazon 효과에 면역력이 있는 것으로 간주되며25년 이래 최고의 호황을 누리어 왔지만 이제는online과의 경쟁을 위해 준비가 필요한 상황이다. 특히 이들은 online으로 주문 한후 매장에서 pick up 혹은  배달하는 방법등을 고려중이다.

전화기 사용 증가로 이를  이용한 geofencing 방법등의 테크놀로지는 샤핑센터에서 테넌트 선별에 큰 도움이 되고 있다.  이제 리테일러들은 부동산에 더 관심을 갖고 랜드로드에게 더 많은 사항과 더 많은 제한을 요구하고 있다.  반면 랜드로드들은 리테일을 더 배우려 노력하고 있으며 테넌트들의 online 판매, 매출 증가,storage와 locker 이용 가능성들을 고려하며 리테일러들을 도우려 노력하고 있다.          

Grocery Anchor 샤핑센터는 자본 유입이 높은 편이지만 가격 상승이 지속될지 여부는 불분명하다. 이제 투자자들은 동,서 해안지역을 떠나 타지역에서 투자기회를 찾고 있으며 Venture 투자가들은 샤핑몰 내 pop-up 매장에 투자를 늘이고 있다. 특히pop-up 매장에 대해 테넌트들이 극히 긍정적은 아니지만 샤핑몰 생존을 위해 랜드로드들이 적극적으로 조정하며 추진하고 있는 분야로 아직은 태아 단계이다.

리테일러들의 파산과 매장폐쇄가 늘어나고 있지만 prime샤핑센터들은 ‘경험’을 제공하는 새로운 테넌트들을 유치하며 높은 입주율을 유지하고 있다. 특히 Retail REiT들은 2013년 이래 95% 이상되는  높은입주율을 유지하고 있는데 이와 같은  상태는 2018년에도 계속될 것으로 보인다.

 

다세대 주거용



공급증가로 인하여 다세대 공실율은 2014년 중반 5.3%에서 2016년말 6.0%까지 상승한 후 2017년 첫 3분기 동안 다세대 수요가 증가하여 공실율이 5.8%까지 낮아졌다. 건설은 더 이상 증가하지 않고 있지만 몇 년 전에 비해 훨씬 높은 수준이며 2018년  공실율은 5.5%~6.0% 사이를 유지할 것으로 예상된다.  성인 자녀나 룸메이트가 추가로 함께 거주하는 주거용 유니트가 거의 2배로 증가한 상황이어서 다세대 주거용 시장에 대한 신규 유니트 수요는 계속 늘어날 것으로 보인다. 다세대주거용의 주 위험요소는 신규공급 문제가 아니고 저조한 임금 성장으로 많은 테넌트들이 높은 임대료를 감당하기 힘들어지는 것이다.

2018년 다세대 주거용 전망은 대체로 임대성장이 slow해지고 수입성장도 slow해지는 등 시장이 감속화될 것이라는 것이다. REIS사는 시장이 신규공급을 지속적으로 흡수하면서 임대료 성장은 감소할 것이라 하였고 Fitch사의 경우 데모그래픽이 좋은 상황이어서 시장은 정상수준을 유지할 것이며 공급도 지속될 전망이어서 공실이 상승할 것이라 하였다.  2017년 신규공급은 총 258,000 세대 였으며 공급은 남동부(31%)와 서부(25%)에 주로 집중되었고 남서부(19%), 북동부(14%), 중서부(12%) 순이었다.

 

오피스 부동산



2017년 3분기 오피스 공실율은 10.3%로 전분기와 거의 변동이 없었으며 요구 임대료는 3.7% 상승해 6년 연속 상승을  보여주었다 (참고로 A급 오피스 임대료는 B급에 비해 평균 $9/sq ft가 높았다).

오피스 임대는 아직도 테크놀로지 기업들이 집중되어 있는 지역이 활발히 움직이고 있는 것으로 조사되었다.  3분기까지 오피스 신규건설은 154mil sq ft로 1년전에 비해 3.0% 정도 감소하였는대 1.0mil sq ft가 넘는 큰 프로젝트는 맨하탄(3 World Trade Center, 30 Hudson Yard, 1 Manhattan West)과 샌프란시스코(Salesforce Tower, First Street Tower)에 집중되고 있다.

2017년 3분기까지 순 흡수는 50 mil sq ft로 전년도의88 mil sq ft에 비해 감소하였으며,순 흡수는 거의 모두 교외지역 시장에서 발생하였고(48 mil sq ft), A급 오피스 공간이 30.7 mil sq ft , B급 오피스 고간이19.3 mil sq ft였다. 올해 고용 수치로 볼때 오피스 시장은 기대보다 조용한 것으로 보이는데 이는 오피스 사용 고용이 크게 늘지 않고 있으며 1인당 사용면적이 오히려 줄고있기 때문으로 분석되고 있다.  그에 더해 뉴욕시의 financial 업계 고용이 flat하고 샌프란시스코의 tech업계와 Venture capital 업계도 고용이 활발치 않은 상황이기 때문이다. 반면 2차 도시로 간주되는 Seattle, Dallas, Denver, Nashville은 인구증가와 고용증가로 오피스 시장이 활황을 띠고 있다.

 

산업용 부동산



현대식 유통분배 공간에 대한 지속적인 수요증가, 제조분야의 강세 그리고 국제교역의 향상으로 인해 산업용 부동산 호황은 계속되고 있다.

3분기 공실율은 5.2%로 변동이 없지만 1년전에 비해 40Bps가 낮은 수준인데 지금 같은  역사상 최저 공실수준은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 낮은 공실로 인해 요구임대료틑 상승압박을 받고있는데 이미 불경기전 peak  수준을 넘어가고 있다.

수요증가에 대한 응답으로  3분기말 현재 272 mil sq ft 의 공간이 건설중인데 이는 1년전에 비해 21% 증가한 것이다. 특히 “last mile (최종 소비자에 배달되는 근거리)” 유통분배 센터는 주로 도심부근의 오래된 시설이거나 교통이 원할치 않은 2차 위치에 있어 수요에 비해 현대식 공간이 크게 부족한 상태이다.

파나마운하의 50억 달러 확장 공사에 힘입어 미국내 컨테이너 양이 증가해 항만과 inland port들에 산업용 공간 확장이 지속적으로 일어나고 있다.

산업용 부동산은 e-commerce가 뒷 바람 (back wind)으로 작용하고 있어 순항하고 있다. 2011년에서 2016년 사이 산업용 부동산 순 흡수는 2배로 늘어나237 mil sq ft 에 이르렀다가 2017년 약간 slow down 하고있다.  하지만 e-commerce는 앞으로도 늘어나지 절대로 줄어들지 않을 것이어서 아무도 걱정은 하지않고 있다.

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