" 미국 부동산 시장 12 "

미국 부동산 시장

 

 

GDP 순조로운 성장

 

2017년 3분기 Gross Domestic Product는 년3.0% 성장하였다. 이는 활발한 경제성장을 보인 2분기 이후 (년3.1% 상승)  다시 한번 강력한 경제성장을 보여주는 것이었다. 경기활동의 2/3를 차지하는 소비자 지출도 2분기 3.3% 상승에 이어 3분기도 2.4% 상승을 보여주었다.

GDP는 미국의 전체적인 경제를 측정할 수 있는 가장 좋은 방법으로 이는 특정기간 동안 완성된 전체 상품과 미국 내에서 발생된 전체 써비쓰를 포함하고 있는 것이다.

그리고 최근 주식시장의 랠리로 인해 모게지 채권 가격이 하락 하였음에도 불구하고 주거용 융자 이율은 아직도 매력있는 범위를 유지하고 있다. ( 30yr fixed 3.75%~4.0%, 15yr fixed 3.0%~3.25%, 5/1 ARM 3.6%~3.8%)

 

 주거용 부동산 시장

 

주거용 가격 bubble 가능성

 

주거용 부동산 시장에 또 다시 bubble이 우려되고 있는 가운데 전국에서 주택가격 bubble 가능성이 있는 주들은 다음과 같다.

네바다 주 : Price to Income 비율이 너무 높은 상황이다. 과거 평균은 2.2이었지만 현재는

                         3.36에 달하고 있다.

오레곤 주: Price to Income 비율이 3.5 임에도 불구하고 시장은 healthy한 편이지만,

                      호경기로 가격 상승이 계속되고 있어 우려가 예상되고 있다.

 

콜로라도 주: 가격이 수입에 비해 너무 높으며 affordability가 아주 낮은 상황이다.

테네시 주: 신규건설이 엄청난 수준으로 재고가 급증하고 있다.

워싱턴 주: 소득 상승이 주택가격 상승에 크게 못미치고 있다.

플로리다 주: Flip Sale이 증가하고 있으며 판매는 감소하고 있다.

텍사스 주: 시장이 20%이상 overvalue되어 있으며 Austin, 샌안토니오가 가장 위험하다.

캘리포니아 주: Price to Income은 9.23으로 이미 도를 넘고 있는데 공급 부족으로

                                가격은 계속 상승하고 있다.

 

또한 도시별 분석시는 다음과 같다.

샌프란시스코 : 2011년에서 2017년까지 평균 65%가 상승하였는데 이는 tech. 와business  

                   붐으로 인한 것으로 주택가격이 크게 overvalue되어있는 상태이다.

로스앤젤스 : 2012년부터 2017년까지 45%가 상승하였는데 이는 투자자들이 많기 때문으로

                 분석되고 있다. 이로인해 overvalue가 높은 상태이고 실 구매자들은 구매에

                 어려움을 겪고있다.

 

 

신규주택 판매 큰 폭 증가

 

Commerce Department의 보고서에 따르면 9월 신규주택 판매는 8월에 비해 18.9% 증가 하였으며 2007년 10월 이래 가장 높은 수준을 보여주었다.  이는 1992년 1월 이래 가장 큰 월별 상승이었다.  9월 판매는 년 667,000 유니트로 전문가들이 예상하였던 555,000 유니트를 크게 상회하였으며 이는1년전과 비교 시 17%가 더 높은 것이었다.

현재 시장에는 신규주택 재고가 5개월 판매분으로 8월의 6개월 분에서 큰 폭으로 감소하였다. 시장에서는 6개월 재고가 수요와 공급이 균형을 이루는 상태로 보고 있다.

 

 상업용 부동산 시장



2017년 10월 많은 부동산 전문가들이 로스앤젤스에 모여 미국 부동산시장의 현재와 미래에 대해 예측한 내용은 다음과 같았다.

 캘리포니아 주에서 한인이 가장 많이 거주하고 있는 로스앤젤스는 아시아와 캐나다 자금이 크게 유입되고 있는 상황이다.  이는 도시를 재활성화 시키고 있다는 점은 긍정적이지만 이들이 흡수에 대하여 너무 낙관적이기 때문에 시장 붕괴 우려가 예상되고 있다.  특히 이 지역에 upscale 콘도시장은 과잉공급으로  마치 La La Land를 연상시키고 있다.  이들의 투자에 대한 계산 방식은 일반적으로 미국인들이 사용하는 ‘rate of return’ 방식이 아니고 미국이 안전한 투자처라는 것과 EB-5 투자 가능성 등이 계산시 연관되고 있다.  이제 로스앤젤스 다운타운은 특징을 찾아 볼수 없이 다른 나라 대도시와 유사해지고 있다.

캘리포니아주는 driverless car의 실행이 가장 먼저 될 것으로 예상되는데 이런 이유로 주차 건물을 지을 시 주거용이나 오피스로 쉽게 전환될 수 있게 고려되어야 할 것이다.(예. Flat floor, higher ceiling등)

Senior  Housing은 이제까지 해오던 교외지역 독단적 개발 보다는 mixed use로 개발이 선호되고 있다.  특히 struggle 하고 있는 B급 몰을 senior housing과 retail, health care 연관, gym, entertainment 등이 어우러지는 mixed use로 개발 할 시 높은 승산이 있을 것으로 예상된다.

연준위의 ‘Great Unwinding’으로 인해 앞으로 5년여간 liquidity시장에  큰 변화가 오게될 것이다.  연준위는 앞으로 $4조를 시장에서 흡수할 예정인데 이를 반영해 현재 Cap rate은 10년 T-bill에 비해 크게 높은 수준을 보여주고 있다.



주거용의 경우 Affordable 한 주거용과 workforce를 위한 주거용이 크게 부족한 상태이다. 로스앤젤스의 경우 이 분야의 수요와 공급간  gap은 550,000 유니트에 달하며 시애틀도 유사한 상황을 보여주고 있다.  이에 시애틀에서는 나무로 지은 basic한 tiny home village 프로젝트가 진행되고 있다.

최근 유행하기 시작한 Crowdfunding의 경우 큰 주의가 요해지고 있다.  Crowdfunding은 직접투자와 개발업자와 연결해 주는 것 등 두 가지로 나눌 수 있는데 평판과 신용이 좋은 개발업자들은 이미 렌더나 자금처와 잘 연결이 잘되어 있어Crowdfunding이 필요치 않은 반면 자금을 필요로하는 기업들은 start up 이거나 흠집이 나있는 개발사 들이어서 주의해야 한다.

2019년 실업율은 낮은 수준을 유지할 것이고 GDP는 2%대 성장할 것이다. 이에 가격하락을 기대하며 기다리고 있는 투자가들은 실망이 크게 될 것이다.

트럼프 행정부의 기업에 대한 deep tax cut은 이자를 상승시키고 인플레이션을 유발 할 것이며 2~3년후 recession을 불러들일 가능성이 있는 것으로 논의되고 있다. 그리고 이민정책 변화는 부동산 시장 전체를 변화시킬 것이다.



산업용 부동산은 적어도 앞으로 2년간은 좋은 성과를 보여줄 것이며 교외지역 오피스는 수익이 감소할 수 있어 투자시 지출에 조심을 기울여야 할 것이다.

리테일의 40%는 obsolete될 것이며 오직 희망은 다른 용도로 사용하는 것이고 앞으로 5~10년은 이 시장이 험난할 것이며 10년후 가장 크게 달라질 것이다.

 다세대 주거용의 경우 A급은 시장이 어려움을 겪을 것이며 B,C급은 호황을 누릴 것이다. Co-working space의 경우 지난 5년간 사용자가 3배 정도 증가하였는데 앞으로도 지속적인 증가가 예상되고 있다.

주거용 중 affordable housing은 subsidies(보조)가 필요하지만 정부주도 보다 비정부적인 해결이 필요할 것으로 보인다. 미국내 도시들은 resource를 최대화 할 필요가 있다. 만일 도시들이 사회적인 연계를 이루지 못하고 인적자원을 최적화하지 못하게 될 경우 도시는 소득 불균형으로 인한 폭동 등으로 붕괴될 것이다.

 

아파트 시장

 

3분기 아파트 공실 약간 증가

 

3분기 아파트 공실율은 4.5%로 2분기 4.4% 에서 약간 상승하였다. 공실율은 미국내 79개 메트로 중 50개에서 상승하였는데 신규건설이 수요를 앞서고 있기 때문으로 분석되고 있다.

요구임대료는 1% 상승하였고 유효 임대료는 0.9% 상승하였는데 1년전과 비교시는 각각 3.8%, 3.3% 상승한 것이다.

전체 재고는 2017년과 2018년을 통해 증가할 것으로 예상되고 있지만 3분기 건설은 47,271 유니트로 예상보다 낮았다. 신규건설은 2분기 51,804유니트보다 낮았고 1년전 51,925 유니트보다도 낮은 수준이었다.

 

아파트 가격은 아직도 상승세를 보여주고 있지만 실제 거래는 이전보다 감소되는 추세를 보이고 있다. (Garden 아파트 cap rate 5.8%, highrise 아파트 5.0%). 8월 아파트 가격지수는 1년전에 비해 9.9% 상승하였고 판매는 1년전보다 8% 감소하였다.



 

아파트 임대료 상승 slow down

아파트 임대료는 3분기 말까지 지난 1년간 2.2% 상승한 것으로 조사되었다. 이 비율은 2011년 4월 이래 가장 낮은 수준이며 상승비율은 지역에 따라 큰 차이를 보여주었다. 앞의 몇년간은 사회적, 인구 구성적인 면과 고용증가로 인하여 수요는 계속 증가할 것으로 예상되고 있다.

상승율이 가장 높은 지역은 캘리포니아 새크라멘토로 신규건설이 극히 적기 때문인데 상승율이 10%에 달하였다. 다음은 라스베가스로 상승율은 5.8%였고 이유는 시장이 가장 크게 하락 하였었기 때문이다. 그리고 Orlando(4.8%), San Diego(4.5%), Jacksonville(4.4%)등이 그뒤를 이었다.

 

리테일 시장

 

여유 리테일 공간 산업용으로 사용 가능성

e-commerce의 증가와 retail 매장의 closing으로 미국내 리테일 부동산의 미래에 대한 여러 의견이 대두되고 있다.

REiTs등 대규모 소유주들은 보통 high quality 부동산을 보유하고 있어 online리테일러들로 부터 압력을 훨씬 적게 받고 있다. 또한 그들은 소비자들 취향에 맞추어 적절히 잘 대응하고 있다.

하지만 그렇지못한 리테일 부동산 소유주들은 앞으로 가까운 시일내에는 산업용 부동산이 하락할 것으로 생각되지 않아 소유부동산을 산업용으로 전환 할 것을 고려하고 있다.

미국내 가구증가는 소비자 상품 수요를 계속 증가시킬 것이며 불충분한 기존 인프라로 인해 로지스틱 수요가 크게 증가 할 것이다. 그리고 delivery 회사들은 고객과 최대한 가까운 곳에 logistic center를 필요로하는데 일반적으로 산업용들은 좀 떨어져있는 반면 리테일들은 근거리에 위치하고 있다는 이점이 있다.

이로인해 logistics 면에서 보면 여분의 리테일이나 repurposed 할 예정인 리테일을 고가의 산업용으로 전환하는 것은 좋은 방법으로 간주하는 것이다.

 

3분기 리테일 Mall 공실 증가

3분기 미국 리테일 Mall의 공실율은 8.3%로 증가한 것으로 나타났는데 주 이유는 JC Penny, Sears등의 폐점 때문으로 밝혀졌다.

신규공급은 1.63mil sqft로 2014년 이래 가장 낮은 수준이었다.

이와같은 추세는 Toys R Us, The Gap, Teavana, True Religim등의 파산이나 매장폐쇄로 당분간 지속될 것으로 보인다.



2017년 9월말 현재 10개의 리테일러가 파산신청을 하였는데 이는 2016년보다 많은 수치이다. 순흡수는 578,000 sqft로 2010년 이래 최저 수준이었다. 요구 임대료는 큰 변화가 없었고 neighborhood와 community 샤핑센터의 전국 공실율도 10%로 변화가 없었다.

 

 

오피스 시장

 

미국 오피스 공실 16.1%로 flat

3분기 미국 오피스 공실율은 16.1%로 변화가 없었으며 순 흡수는 5.4mil sq ft로 2분기 4.8mil sq ft보다 높았다.

신규건설은 6.5mil sq ft로 10.4mil sq ft보다 낮았다. 뉴욕시는 공실율이 8.6%였고 워싱톤 D.C는 9.3%였다.



 

오피스 새로운 추세

대형 테넌트들이 boutique 오피스 건물을 본사로 사용하는데에 긍정적인 생각을 하기 시작하고 있다.

부동산 베테랑인 보나도 회사 사장은 누가 본인에게 부틱오피스 건물에 대해 문의하면 한층 혹은 최대 두층까지 임대될 것이라고 답할 것이라 하였다.

하지만 놀랍게도 최근 많은 대형 테넌트들이 그들의 본사로 사용하기 위해 부틱오피스 건물을 구매하거나 전체를 다 임대하는 것을 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

 

 

 

 

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