" 미국 부동산 시장 10 "

미국 부동산 시장

 



2분기 경제 동향

2017년 2분기 미국 GDP는 년 2.6% 증가하였는데 이는1분기에 비해 하락한 것이다. 그리고 6월 실업율은 4.4%로 약간 증가하였는데 이는 job을 찾는 사람들이 늘어났음을 의미해 경제학자들은 긍정적으로 받아들이고 있다.  또한 job opening은 전달에 비해 461,000개 늘어난 6.16mil으로 기록이었다.  2분기 임금 상승은 0.5%로 괜찮은 편이었지만 고용시장이 tight함에도 불구하고 임금 상승은 가속화되지 않고 있다.  Small business의 낙관 지수는 이전보다 하락하였는데 가장 큰 우려는 자질있는 직원 충원이었다.  Conference Board에서 조사해 내는 소비자 자신도는 6월 들어 약간 상승하였으나 미시간대에서 내어놓는 소비자 센티멘트 지수는 약간 하락하였다.  Leading Economy Index는 6월 0.6% 상승해 10개월 연속 상승을 보여주었다.

리테일 sale 은 상반기 3.9% 증가하였는데 e-commerce분야는 9.2% 증가한 반면 백화점등 전통적인 것은 3.9% 하락하였다. 소비자 물가지수(CPI)는 6월 변동이 없었는데 지난 12개월간 CPI는 1.6% 상승하였다. 소비자 지출은 6월 0.1% 상승하는데 그쳤다.

 

주거용 시장

 



건강한 경제, 가처분 소득증가 그리고 더 많은 밀레니얼들이 주택구매에 나서고 있어 수요가 증가하고 있지만 공급 부족으로 인해 미국주택 시장은 균형이 안맞는 상황이며 주택가격은 계속 상승하고 있다.

NAR조사에 따르면 6월 주택판매는 1.8% 감소하였는데 이는 감당성 하락보다는 재고부족 때문으로 분석되고 있다.

부지개발 및 건설비용 상승과 기관 투자가들의 대량주택 매입으로 인해 주택 공급이 크게 위축되고 있는 것이다. 중간 주택판매가는 $263,800으로 1년전에 비해 6.5% 상승하였고 1년전 대비 가격은 64개월 연속 상승하였다.  

  • 30년 고정이자율은 4% 이하로 2016년 평균인65% 에는 못 미치지만 아주 낮은 수준을 유지하고 있다.
  • Foreclosure file은 1년전에 비해 20% 이상 감소하였다.
  • 6월 distressed sale은 전체 판매의 4%로 2008년 10월 이래 최저 수준이었다.
  • 5월 S&P/Core Logic case-shiller 미국 주택가격 지수는6% 상승하였다. 가격 상승폭이 가장 큰 지역은 서부로 Seattle, Portland, San Francisco 그리고 Denver등이었다.
  • 6월 신규주택 판매는8% 증가했는데 수요 공급의 불균형으로 인해 판매된 것의 70%가 건설 중이거나 건설을 시작도 안 한 것들이었다.
  • 2분기 판매되지 않은 주택재고는 미국 전체 가구수의9%로 과거 30년 이래 가장 낮은 수준이었다.
  • 6월들어 주택건설은 년22mil채로 8.3% 증가하였다. 하지만 목재등 건설자재비 상승, 숙련공 부족, 부지 부족이 큰 문제로 대두되고 있다.
  • 단독주택 건설이 전달에 비해 3% 증가하였고 (년 대비 시 10.3% 증가)

다세대 건설은 13.3% 증가하였다(년 대비 시 13.0% 감소)

  • 단독주택 건설허가는 년25mil으로 7.4% 증가하였고(년 대비 시 1.5% 증가)

다세대 건설허가는 13.9% 증가하였다(년 대비 시 1.0% 감소)

  • 6월 현재 1년전과 비교시 기존주택 판매는 서부가5% 증가하였고 북동부가 0.7% 증가하였으며 남부와 중서부는 변화가 없었다.

또한 기존주택 중간가는 중서부가 7.7%, 서부가 7.4%, 남부가 6.2%, 북동부가 4.1% 증가하였다.

 

주거용 신축 감소

 



신규주택 건설은 7월에 이어 8월에도 0.8% 감소하였다. 다세대 주거용 건설이 큰 폭으로 감소하여 단독주택 건설 증가에도 불구하고 하락한 것이다.

매물(재고) 부족과 가격 상승은 주택건설을 부추기는 두가지 주요 요인이지만 건설업자들은 숙련공 부족과 부지가격 상승으로 개발에 위축되고 있다.

이와같은 저조한 신규주택 건설은 특히 개발업자들이 이익이 더 나는 소규모의 중,상층 대상 건설을 선호하고 대중적인 프로젝트를 주저하고 있기 때문으로 분석되고 있다.

주택시작은 년 1.18mil채였고 북동부와 남부는 감소한 반면 중서부와 서부는 증가하였다.

허리케인Harvey와 Irma로 인한 피해로 (전체 건설의 13%를 차지하는 지역) 다음달 수치도 하락이 예상되고 있다.  4.4%의 낮은 실업율은 주택시장에 호재임에도 불구하고 단독주거용 건설은 큰 변동을 보이지 않고 있다.  8월 다세대 주거용 시작이 5.8% 줄어든 것은 개발업자들이 시장이 완숙하였음을 인지하고 있기 때문이다.  Millennial 세대가 가정을 꾸미고 아이들을 갖게 됨에 따라 점점 더 단독주택 수요가 증가되고 임대 아파트 수요가 늘지 않을 것이라는 예측 때문인 것이다.

리스팅 매물의 감소로 인해 주택가격 상승율은 임금 상승율의 2배를 넘고있다.  지난 1년간 기존주택 매매는 9% 감소한 1.91mil채 였다.  2017년 현재 주택건설은 1년전에 비해 2.7% 증가하였는데 이는 1년전 5.6%보다는 낮은 수준이다. 미래건설을 가늠할 수 있는 건축허가는 8월 5.7% 증가한 년 1.3mil채로 그나마 시장을 조금 밝게하고 있다.

 

 

 

상용부동산 시장

 



RCA 상용부동산 가격 지수(CPPI)

동일한  부동산 투자가격 변화를 추적하는RCA사의  CPPI는 아직도 지속적인 상승세를 유지하고 있다.

  • 전체 부동산 지수는 2분기 4% 상승하였으며 core 부동산 분야가 강세를 보이고 있다.
  • 분야별로 살펴보면 CBD 오피스가 5% 상승하였고 다세대는 3.8% 상승하였으며 리테일, 교외 오피스, 산업용은 2~2.4% 상승하였다.
  • 지난 12개월간 누적 상승율은 CBD오피스가5%로 가장 높았고 리테일이 -0.7%로 가장 낮았다.

 

 

Green Street CPPI

 

현재 계약중이거나 협상중인 부동산을 융자없이 산정해 추정하는 이지수는 지난 몇달동안 완만한 추세를 보여주고 있다.

지난해 이 지수는 변동이 없었는데 그 이유는 부동산 소득 증가가 cap rate 상승으로 상쇄되었기 때문이다. 거의 모든 부동산 분야의 cap rate가 상승세를 보이고 있어 부동산 가치 상승의 맞바람이 되고 있는 것이다. 2017년 리테일 부동산 가격이 하락세를 보이는 반면 산업용, medical-office, life-science 분야는 계속 최고치를 기록하고 있다.

산업용은 가격이 3.0% 상승하였고 아파트와 숙박업소는 약간 상승하였으며 오피스는 변동이 없었고 리테일의 경우 몰이 5.0% 하락하였고 strip mall은 2.0% 하락하였다.

지난 12개월 동안으로 확장할 경우 산업용은 가격이 9.0% 상승하였고 오피스는 4.0% 상승하였으며 lodging은 약간 상승하였고 몰, strip mall, 다세대는 3.0~5.0% 하락하였다.

 

분야별 전망

 



리테일
;  소비자 지출이 늘어났음에도 불구하고 e-commerce와 경쟁으로 인해 2017년 8000여개의 brick and mortar 매장이 폐쇄될 것으로 추산되고 있으며 이로 인해 리테일 공간  공급은 증가하게 될 것이다.  개발업자들은 새로은 개발을 자제하고 있으며 그대신 기존 공간들을 repositioning하고 있다. 특히 food와 entertainment분야에 더욱 주력하여 소비자들을 끌어들이는데 노력을 집중하고 있다.

 

다세대 ;  주택소유 수요증가와 임대료 상승 완화에도 불구하고 이분야는 근간이 양호해 큰 변동이 없을 것이다. 밀레니얼들의 임대 수요가 증가하고 baby boomer들의 downsizing이 증가하고 있어 편의 시설이 잘 갖추어진 다세대들이 선호될 것이다.

 

오피스 ; tight한 고용시장으로 인해 오피스를 사용하는 고용 증가가 완화될 것으로 보인다. 신규공급이 흡수를 넘고있어 임대료 상승이 완화될 것이다. 신규공급이 한정되고 가격상승이  CBD오피스보다 훨씬 낮았던 교외 오피스와secondary위치의 오피스 분야가 높은 임대료 상승을 경험하게 될 것이다.

 

산업용 ; e-commerce 판매 증가로 현대식의 소비자에 연결이 쉬운 지역내 유통분배 센터가 공급이 많아질 것이며 큰 각광을 받을 것이다.

무역정책 변동성이 생각보다 큰 위협으로 부각되지 않아 산업용 수요는 계속 늘어날 것이다. 낮은 공실율,  활발한 상거래, 활발한 건설, 기록적인 흡수 등 이 분야는 모든 근간이 호조를 보일 것이다.

 

호텔 ; 이 분야는 앞으로 성과에 대해 조심스런 낙관론이 펼쳐지고 있다.  비지니스와 leisure 여행객 증가에도 불구하고 트럼프 행정부의 여행 제한과 이민 정책등으로 여행업계에 부정적 영향을 미칠 수 있는 요인들이 많기 때문이다. 또한 달러 강세도 외국인들의 미국여행을 감소시킬 요인으로 간주되고 있다.

 

구독신청

Monthly Mortgage Payment

Loan Amount
Interest Rate
%
Loan Amount
years
Calculate Payment