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미국 부동산 시장

 



기준
금리 인상 다음번으로 연기

연방준비위원회는 7월 말 정례회의에서 이번에는 기준금리 인상을 하지 않기로 결정하였다. 이미 연방준비위원회는 올 해  3번 정도 금리인상을 예고하였었는데  이미 3월과 6월  두차례 기준금리를 올렸다.  이번 정례 회의에 이어 9월 금리 인상도 미루어질 것으로 예상되고 있으며 12월 인상도 확실치 않을 것으로 보인다.

연준의 두가지 목표는 완전 고용과 물가 안정인데 이미 고용 면에서는 실업율이 4.4% 수준으로 거의 목표에 도달하였고 물가 상승율도 연준의 장기 목표인 2%보다 낮은 수준이다.

이로 인해 현 상황이 지속될 경우 연준의 올 금리인상 확율은 50% 이하로 예상되고 있으며 연준은 당분간 보유자산 축소 프로그램에 더 신경을 쓰게될 것이다.

 

주거용 부동산 시장

 



6월 들어 미국주택 재판매는 예상보다 더 적었지만 가격은 오히려 기록을 갱신하였다.  전국부동산 중개인협회는 6월 기존주택 판매가 년 5.52mil채로 전달 대비 1.8% 감소하였다고 발표하였다.

재고 부족은 가격 전쟁을 불러오고 있으며 이로인해 주택 가격 상승이 임금 상승율을 넘고있다. 6월 재고는 1.96mil채로 전달에 비해 0.5% 감소하였는데 1년 전과 비교시 감소 폭은 7.1%로 크게 늘어났으며 25개월 연속 1년전 대비 감소를 보여주었다.  그 결과 기존 주택 중간 판매가격은 $263,000으로 1년 전에 비해 6.5% 상승하였으며 64개월 연속 1년 전 대비 상승을 보여주었다.

주택건설업자들은 재고 gap을 메우는데 전혀 기여를 못하고있는데 이는 목재값등 자재비 상승, 노동력부족, 건축용부지 부족등이 가장 큰 이유로 손꼽히고 있다.

6월 주택 시작은 년 1.22mil채로 전달에 비해 8.3% 증가했지만 과거 평균인 1.5mil채에 크게 못미쳤다.  6월 주택 판매는 북동부, 서부, 남부지역에서 감소하였고 중서부는 증가하였다.  재고는 6월 판매를 기준으로 볼 때 4.3개월 분인데 수요와 공급이 균형되는 것은 6개월 분이다.



주택이 시장에 나오면 팔리는 평균 기간은 28일로 1년 전의 34일에 비하면 크게 감소하였다. 특히 Seattle, Salt Lake City, San Jose, San Francisco, Denver등은 판매 기간이 훨씬 더 짧았다.

주택 수요는 실업율 4.4%의 tight한 labor market이 주도하고 있는데 이에비해wage성장은 그리
빠르지 않은 상황이다.  년 wage 성장율은 아직도 2.5%를 넘지못하고 있다.

First-time 주택구매자들은 6월 전체 구매의 32%를 차지하였는데 이는 경제학자나 부동산 관련자들이 주장하는 주택시장이 활황을 위해 필요한 40%에 크게 못 미치고 있는 것이다.

 

 

상업용 부동산 시장

 

REiT’s : 개발 pace 유지

 완만한 테넌트 수요 성장에서 렌더들의 건설융자 재할당에 이르는 여러가지 요인들이 REiT’s의 식욕을 잘 억제하고 있는 것으로 조사되었다.

2008~2009년 부동산 하강 시기에 많은 미국 내REiT’s들이 과잉 개발에 직면하고 있었던 것과는 달리 현재 개발 pace는 잘 유지되고 있는 것으로 조사되었다.

다세대 주거용과 산업용을 제외하고 테넌트 수요의 성장세가 완만한 것이REiT’s의 과잉개발 억제에 도움이 되고 있다.  또 다른 하나는 렌더들이 상용부동산 개발 분야에 적은 비율의 자금을 할당하고 있다는 것이다. 현재 은행이 갖고있는 건설 및 부지에 대한 융자는 2005년 $331bil보다 $70bil 낮은 수준으로 알려졌다.  그에 더해 은행들은 loan-to-value 비율을 낮추며 더 높은 지분 투자율을  요구하고 있다.

이와같은 상황으로 인해 이번 상승사이클이 이전에 비해 훨씬 더 오래 지속되고 있는 것으로 추정되고 있는 것이다.

한가지 우려는 산업용 분야로 현재 개발 중인 산업용 부동산 중 70%가 선임대 없이 개발되는 것이라는 것이다.  하지만 산업용 수요는 e-commerce의 증가와 함께 계속 증가를 보이고 있고 아직도 현개발 수준이 2008년에 못미쳐 당분간은 염려가 없을 것으로 여겨지고 있다.

 

상반기 일부REiT’s Return 호조

e-commerce의 증가로 인해 cell tower와 data 센터를 보유하고 있는REiT’s들의 수익이 크게 향상하였으며 이들에 대한 관심이 증가하고 있다.  Crown Castle International사가 Lightower Fibre Network에 $7.1bil 구매 제안을 하였고 Digital Realty Trust사는  Dupont Fabros Technology를 $7.6bil에 구매할 예정이다. 이와 같은 추세는REiT’s주가에 잘 반영되고 있는데 NAREIT에 따르면 data center와 infrastructure REiT’s의 수익율은 올 상반기 22%에 이른것으로 나타났다.

 

다세대주거용 : 전망 그리 나쁘지만 않음

미국 내 가구 형성 증가와 affordable 주거용 부족으로 인하여 임대아파트 및 기타 주거용시장 전망은 괜찮은 것으로 분석되고 있다

전국 아파트협회 조사에 따르면 2030년까지 4.6mil채의 신규아파트가 필요할 것이라고 한다. 이는 젊은층들이 결혼을 늦추고 있고, 노령화가 가속되고 있으며, 정책변화에도 불구하고 이민이 꾸준하기 때문으로 보인다.

또한 하버드대학과 정부가 공동으로 조사한 바에 의하면 단독주택은 재고가 턱없이 부족한 상황이며 특히  affordable sector의 부족은 아주 심각한 것으로 받아들여지고 있다.  또한 계속되는 신규 공급에도 불구하고 아파트 임대료는 계속 상승하고 있는데 그 이유는 중,고가층에 공급이 집중되고  있기 때문이다.

앞으로 신규 수요 충족을 위해 매년 325,000여채의 신규 개발이 필요한데 이는 2012년에서 2016년 사이 평균개발 유니트수 244,000을 크게 상회하는 수치이다.  현재 미국에는 39mil정도가 아파트 생활을 하고있는데 지난 4년간 약 1.0mil의 새로운 렌터가 가구를 형성한 것으로 추산되고 있다.  2030년까지 큰 폭으로 공급 증가가 필요한 지역은 캘리포니아, 조오지아, 아칸소, 플로리다(올란도의 경우 57% 증가 필요)  노스캐롤라이나(롤라이는 69.1% 증가 필요) 네바다, 뉴욕 , 버지니아, 텍사스, 워싱턴주 등이다.

대불경기 이후 정상 수준으로 다시 돌아온 것으로 판단되는 부동산시장에서 2015년 시행한 조사에 따르면 19mil이 순 소득의 ½을 주거비로 지출한 것으로 나타나 affordable이 큰 이슈로 떠오르고 있다.

현재 주거용 공급은 7년 연속증가를 보여주고 있지만 지난 10년간 평균은 과거 평균에 비해 크게 못미치는 것으로 나타났다.  특히 단독 주거용 공급은 약세를 보이고 있으며 적절한 가격대 공급이 절실한 것으로 나타났다.  임대자중 45% 정도가 주택 구매 가능성이 있지만  affordable 주거용이 귀하고 경쟁이 심해 현실화되지 못하고 있다.  또한 서해안 지역, 플로리다, 북동부 메트로 지역에서는 임대자중 25%정도만 구매 가능성이 있는 것으로 조사 되었다.

건설 증가에도 불구하고 2016년 아파트 공실율은 30년 최저수준을 보여주었으며 샌프란시스코, 뉴욕 등지에서는 임대 상승율이 한풀 꺾이고 있다.  그래도 임대료 상승율은 인플레이션보다 높은 수준이며 대부분 신규공급이 고가분야여서 중저소득층 수요와 match가 되지않고 있는 것이다.

사설 개발업자들은 높은 부지가, 공사비 상승, 인건비 상승등을 affordable 건설의 걸림돌로 제기하고 있다.  한 예로 워싱톤DC의 Union Market에 아파트는 유니트당 순비용이 $450~550K에 달하여 cost로 임대해도 $3.50~$4.25/SF를 받아야만 한다는 것이다(1,000SF시 $3,500~$4,250/mon). 이에 대해 년 $45,000~80,000을 버는 중저소득 층 대상으로 60~650SF의 작은 유니트 개발이 대안이 되고 있다.  또 한가지 걸림돌은 투자가들이 높은 수익을 원해 affordable에 투자를 꺼린다는 것이어서 정부의 지원이 요구되는 것이다.

 

다세대 시장에 대해 Builder 자신감

 

이번 불경기 회복시 부동산시장을  견인하는 역할을 해 온 다세대 주거용 시장은 투자자들의 투자 자본이 충분한 상황이고 데모그래픽등 근간이 좋아 Builder들이 아직도 자신감을 보여주고 있다. 단 임대료가 점차 flat해지고 자재비 상승과 인력부족으로 건설비가 상승하고 있어 우려되고 있다.



이자율이 상승하면서 Lender들은 개발시 이전보다 많은 equity를 요구하고 있으며 도심지역에 치우친 공급 증가로 인해 개발업자들은 점차 secondary 시장에 관심이 증가하고 있다.  하지만 이들이 교외지역을 투자처로 선정시에는 mass transit access를 최우선으로 고려하고 있다.

그리고 이제까지 시장 예측을 그리 중요시하지 않았지만 이제는 임대성장예상, 공급될 물량예상, 제시간에 완공키위한 labor공급 현황 예상등 24개월 정도의 시장예측을 고려하고 있다.

다세대는 장기적으로 볼때 아직도 room이 있는 것으로 간주되고 있다.  특히 affordable housing과 middle income housing은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상태이지만 land cost문제, rezoning에 걸리는 시간이 길다는 것등의 이유로 해결에 어려움이 있다.  최근 다세대 수요층을 보면 이전의 20~34세에 국한된 것이 아니고 65세 이하 연령대에 골고루 퍼져있는 것으로 나타났다.  그리고 다세대 개발시 retail 요소를 가미해 mixed use로 하는 경우 “destination feeling”을 갖게하여 임대에 도움이 되는 것으로 조사되었다.

일반적으로 wakable한 다세대의 경우 임대 성장율은 전체 다세대 평균과 유사하지만 월임대료를 $100~~125 정도 더 받을수 있는것으로 나타났다.



Mixed use 개발시 retail이 가장 선호되고 (grocer, restaurant, service, theater, soft good등)  그 다음이 entertainment, 도보/bike길, grocery, programed park 순이었다.  그리고 최근들어 mixed use에 비 전통적인museum과 conference center가 들어서기도 하고있다.  하지만 retail이 너무 지나치게 많은 경우 잘못하면 빈 공간이 너무 많게 될수있어 mix를 잘 고려해야만 한다.  Retail은 urban, pedestrian oriented 위치일 시 고려되어야 한다는 것도 꼭 알아야할 사항이다.

 

산업용 공간 호황

 

2017년 2분기말 조사에 따르면 산업용 공간의 availability는 전분기에 비해 0.1%밖에 낮아지지 않았지만 이것이 의미하는 바는 상당히 큰 것으로 받아들여지고 있으며availability 78%는 2001년 1분기 이래 최저 수준이었다.



지난 몇 년 간 산업용 공간은 호황을 보여주고 있는데 이는 strong demand와 weaker supply 때문으로 분석되고 있다.  수요는 고용증가, 높은 항만 통관 물류, e-commerce와 제조업 증가 등으로 인한 경기 활성이 주 요인이었다.  그리고 공급은 46.5mil sq ft가 예상 되었으나 실제 40.2mil sq ft만 공급되었다. Availability가 크게 감소된 지역은 Wilmington, Delaware(370bps)와  Dayton, Ohio(320bps)였으며 그 뒤를 이어Jacksonville, Florida, 신시내티, 새크라멘토, 보슨톤등이 모두 200 bps가 넘는 것으로 보여주었다.

영구히 올라가는 것은 없으며 올라간 것은 언제고 떨어지는 시기가 있는 것이므로 지금의 호황이 영구적인 것이 아님을 명심해야 할 것이다.

 

 

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