"12월 미국 부동산 시장"

미국 부동산 시장

 

 

 

10월 있었던 연준위의 토의 결과를 살펴보면  8월말에서 10월초 사이 미국내 12개 district가 모두 경기 확장되고 있는 것으로 나타났다.  Labor market은 tight하고 임금은 약간 상승하였지만 아직도 지속적으로 상승 압박을 받고 있느며, 경기는 확장하고 있어 대체적으로 긍정적인 것으로 보이며 당분간 지속적인 성장이 예상되고 있다. 임금 상승 압박으로 인해 인플레이션 가능성이 제기되고 있지만 아직까지는 연준위의 target비율인 2% 내에서 잘 적응되고 있는 상태이다.  9월 CPI는 1년 전에 비해 1.5% 상승하였는데 변동이 심한 food와 energy를 제외한 Core CPI는 2.2% 상승하였다.

 

중, 단기적으로 미국 상용부동산 시장은 전망이 밝은 편이다.  Global trouble로 인해 미국으로 자본이 더 많이 유입되고 있는데 이는 세계 경제가 변동이 심한 것에 비해 미국 경제는 상대적으로 안정되어 있기 때문이다. 또한 미국 부동산시장은 안전하고 안정적이라는 판단이 투자자들 사이에 지배하고 있으며 Brexit로 인해 런던에 투자하던 투자자들이 뉴욕, 로스앤젤스, 샌프란시스코 시장으로 전환하고 있는 상황이다.  중국의 주식시장 하락도 미국 상용부동산 투자가 증가하는 한 요소이다. 미국 증권시장은 세계 경제 변화에 많은 영향을 받아 움직이지만 미국 상용부동산 시장은 그다지 큰  영향을 받지 않기 때문이다.

 

 주거용 부동산 시장

 

기존 주택 판매 기대 이상 증가

 



 

9월 기존 주택 판매는 예상보다 좋은 결과를 보여주었다. 판매는 전달보다 3.2% 증가한 년 5.47mil채(예상 5.35mil 보다 좋았음)였으며 이는 1년 전보다 2.8% 증가한 수치이다. 중간가격도 $234,000로 1년 전에 비해 5.6% 상승하였다. 하지만 주택재고는 1년 전에 비해 6.8% 감소한 2.04mil채로 시장이 tight 함을 보여주었다.

 

이제 계절적으로 시장이slow해지는 기간으로 들어가고 있는데 주택재고가 더 줄어들고 있어 판매는 더 감소할 것으로 예상되고 있다.  재고 감소로 안해 현 판매 추세 일 시 4.5개월 매물분 밖에 안되며  판매에 걸리던  시간은 1년 전 49일에서 39일로 크게 줄어들었다.  First time 구매자들의 비율은 34%로 8월의 31%보다 늘어 좋은 시장 징후를 보이고 있다.

 

신규 주택 판매 증가

 

9월 신규 주택 판매는 예상 밖으로 상승세를 보여주었다.  Commerce Department는 9월 신규 주택 판매가 전달에 비해 3.1% 상승한 년 593,000채로 9년 최고 기록인 올해 7월 수치에 근접하였다고 발표하였다. 하지만 그전 3개월 수치는 85,000 유니트가 하향조정 되었다. 신규주택 판매는 1년 전과 비교시는 29.8%나 증가한 것이다.

 

주택시장이 붐을 이루고 있는 것은 아니지만 꾸준히 앞으로 나가고 있는 것으로 보이며 당면한 문제는 재고인데 Builder들이 아주 조심스러워서 좀처럼 투기적 건설은 하지 않고 있는 것이 그 요인으로 분석되고 있다.

 

주택가격 완만 상승세

 

S&P Core-Logic Case Shiller index의 8월 조사치에 따르면 미국 내 20개 도시 지수는 1년 전에 비해 5.1% 상승하여 현재 2005년 중반 시기의 가격에 도달 하였고 2006년 중반 peak 가격에는7% 정도 못미치는 수준이라 하였다.

 

그리고 단독 주택 판매, 주택 감당성, 신규 주택 허가 등을 고려할 때 주택시장은 healthy 한 것으로 나타났다.

 

지역적으로 서부지녁이 계속 강세를 보이고 있으며 Seattle, Denver, Dallas, Portland, Oregon등은 모두 8% 상승한 것으로 나타났다.  반면 북동부 지역과 중서부 지역은 약세를 보이고 있는데 NY을 포함해 Boston, Chicago, Cleveland, 워싱턴 DC등은 모두 4%이하의 상승율을 보여주었다.

 

한인들이 많이 거주하고 있는 북부뉴저지를 포함한 뉴욕 메트로지역은 가격이 1.7% 상승하여 2004년 말 가격에 도달하였는데 이 지역은 이전 불경기시 낙폭이 작았던 것과 아직도 유질매각 양이 많은 것 때문에 회복이 느린 것으로 조사되었다.

 

참고로 버겐카운티는 중간가가 1.6% 하락하였고 Passaic 카운티는 0.2% 하락하였다.

 

미국 주택 개발업자 자신도 약간 하락

 

 

미국 주택 개발업자들의 낙관치가 약간 하락하긴 했어도 아직 주택 시장에 대해 자신도가 높은 것으로 조사되었다.

 

10월 주택 개발업자 자신도는 9월의 65에서 2포인트 낮아진 63으로 조사 되었다.  9월의 65는 불경기 이후 가장 높은 수치였다. 그리고 한조사 요소인 앞으로 6개월간 기대치도 2포인트 하락한 69를 보여주었다.

 

2011년 이래 고용이 꾸준히 증가하고 있으며 낮은 이자가 계속 유지되어 와서 주택수요가 계속 증가하였다. 이에 부응하여 주택업자들은 신규건설을 늘여왔는데  그래도 과거 평균인 년 1.4mil에는 미치지 못하고 있다.

 

주거용 건설 감소세

 

9월 census report에 따르면 미국 내 다세대 건설은 1년전에 비해 크게 감소하였고 단독주택 건설은 비슷한 수준이었다.

 

전국적으로 9월들어 년 951,000 유니트의 다세대가 완공되었는데 이는 8월에 비해서는 8.4%, 1년 전에 비해서는 5.8%가 줄어든 수치였다.  다세대 주거용 건설 시작도 년 1.0mil 유니트로 8월에 비해 9%, 1년 전에 비해 12% 줄어 들었다.

 

여름에 증가한 후 9월 들어 주춤하고 있는 다세개 건설은 2015년이 사이클의 peak였던 것으로 추정되고 있다.

 

단독주택의  경우는 건설 완공이 년687,000 유니트로 8월에 비해 8.8% 줄어들었지만 건축허가는 전달보다 증가하였다.  그리고 건설 시작이 9월에 년783,000채로 전달보다 8.1%나 증가해 이 시장은 더 나아질 것으로 예상되고 있다.

 

강력한 고용증가와 낮은 융자이율로 인해 단독주택 건설은 당분간 호조를 띨 것으로 보인다.

 

10월 말 달라스에서 개최되었던  ULI상용 부동산 관련자 모임에서 언급되었던 2017년에 관한 예상과 전망은 다음과 같았다.

 

미국은 지난 7년간 해외의 경기 변동에 잘 버티어 왔지만 성장이 slow해져서 recession 가능성이 더 높아질 것이다.

 

부동산 투자는 낙관적이지만 다양한 기회들 중에서 조심스럽게 선별하여 투자해야 할 것이다.

 

부동산 시장 확장은 다른 때보다 더 오랜동안 지속되어 왔기 때문에 extra caution 을 필요로 하며 이제까지 지속적인 상승 시장과는 다른 측면에서 생각해 볼 필요가 있을 것이다.

 

은행들이 마침내 신규 프로젝트들에 대한 융자연장에 flexible 해지는등 합리적으로 접근하고 있어 부동산 시장에 득이 될 것이다.

 

리테일 부동산의 수익율이 가장 높을 것이고 다세대의 경우 산업용과는 달리 단순히 임대료가 문제이지 짓기만 하면 결국 임대는 가능하여서 과잉공급 우려는 괜찮을 것이다.

 

많은 사람들이 도심 집중으로 인해 교외 부동산은 이제 끝났다고 잘못 판단하고 있는데 교외지역 주 premier지역은 도시와 마찬가지로 인기가 높으며 수익성도 높을 것이다.

 

상용 부동산 시장

 

부동산 투자에 투자 비율 증가세

 

전 세계적으로 기관투자가들은 2017년 전체 투자액 중 10.3%를 부동산에 투자할 예정이라 하였는데 이는 2015년 9.5%, 2016년 9.9%에 이어 증가세를 보여주고 있는 것이다.

 

지정학적인 불안등으로 투자위험이 증가하고 있으며 이자율 인상에 대한 우려가 늘어나고 있고 지금이 경기 회복의 막바지일 것이라는 우려로 인해 많은 투자가들이 방어적으로 투자를 계획하고 있는 것으로 나타났다.

 

이와같은 방어적 전략으로 private credit을 늘이고 corp. net lease 부동산을 선호하며 Student housing, Health care, Self-storage등 전망이 좋은 niche asset투자에 관심을 보이고 있다.

 

특히 기관 투자자들은 leverage를 줄이고 있으며 부동산 투자시 소득이 지속될 것인지와 테넌트들의 신용도에 큰 관심을 기울이고 있다.

 

하지만 동시에 value added 전략과 함께 high-return 전략을 선호하고 있으며 방어적이라고 하면서도 opportunistic 한 것들에 투자를 늘이고 있기도 하다.  조사결과 기관 투자가의 86%는 2016년 value added에 투자하였다고 답하였으며 70%는 앞으로 opportunistic한 프로젝트에 투자할 예정이라 하였고 66%는 core부동산에 투자할 예정이라 하였다.

 

2016년 부동산에 투자한 투자가들의 target 수익율은 8.4%로 조사되었다. 2015년 target 수익율은 8.2%였으나 실제 수익율은 10.8%였으며 2013년 실제 수익율은10.8%, 2014년에는 11.7% 였다. 그리고 지난 4년 평균 투자수익율은 10.7%였다.

 

다세대 주거용 3분기 slow

 

전국 다세대 주거용 협회 조사에 따르면 high-end 아파트 공급 증가로 인해 임대료 상승이 한풀 꺾여서 4개 주요 지수가 모두 하락한 것으로 나타났다.

 

Market Tightness는 28로 2009년 7월 이래 가장 낮았고  Sales Volume 지수도 50에서 42로 낮아졌으며 Equity Financing 지수는 11포인트 하락한 33이었으며 Debt Financing 지수도 62에서 38로 크게 하락하였다.

 

이와같은  사실은 특히 A급의 신규아파트 공급이 크게 늘어나면서 고가 임대료 성장이 저조하였기 때문으로 지적되고 있다. 반면  B급과 C급 아파트 부동산 수요는 임대, 판매 모두 아주 strong 한 것으로 나타났다.

 

산업용 공간 추세

 

미국 리테일 판매중 e-commerce가 차지하는 비율이 증가하고 있는 가운데 산업용 부동산 분야는 수요가 증가하고 성장이 늘어나고 있으며 좋은 성과를 보여주고 있다.

 

E-commerce는 전통적인 brick-and-mortar 리테일러들에 비해 최대 3배나 많은 공간을 필요로 하는 것으로 조사되고 있다.  Online 리테일러들은 compact한 pallet 대신 parcel로 배송을 하며 그들을 return 되는 것들에 대한 공간도 필요로 하고있다. 그에 더해 이들은 인구가 밀집된 지역에 가까운 곳에 창고를 원하고 있다.

 

최대 산업용 공간 소유주 중 하나인 Prologis사의 사장은 산업용 부동산의 공실율이 20년 이래 최저 수준이며 신규공급이 수요를 따라가지 못하고 있다고 하였다. 그리고 투자가들이 e-commerce 의 강세로 인해 산업용 공간 투자를 더 많이 하고 있다고 하였다.

 

Costar사 조사에 따르면 6월까지 12개월 동안 logistics와 light industrial 분야가 6.7%의 가장 높은 임대료 상승을 보여주었으며 이와 같은 상황으로 인해 speculative(투기적) 건설이 증가하고 있다고 하였다.

 

또한 2016년 첫 3분기 동안 산업용REiT의 수익율은 31.1%로 net-lease 리테일REiT에 이어 두번째 높은 수준이었다.  참고로 첫3분기 전체REiT 수익율은 12.6%였으며 S&P500의 수익율은 7.8%였다.

 

창고와 유통분배 센터들은 인구가 더욱 밀잡된 중심지로  가까이 가려고 노력하고 있는데 그 이유는  e-commerce의 “last-mile” 배달 수요에 더 잘 부응하려 하기 때문이다.  창고의 크기는 다양히지고 있으며 최대한으로 유용성을 높이기 위하여 테크놀로지의 사용이 최첨단화 하고 있다.  e-commerce 의 활성화는 방치된 big-box 매장들을 재 활용하게 하고 있다.  2015년 약100여개의  big-box 공간 총 60mil sq ft가 창고로 재 활용되어 이 부류의 공실율을 7.4%로 낮추었다.

 

많은 매장들을 폐쇄하면서 일반 리테일러들은 e-commerce에 더욱 집중하고 있으며 이로 인해 산업용 공간 수요는 더 늘어나고 있다.  10억달러의e-commerce 판매는 1.0mil sq ft의 산업용 공간 수요를 창출하고 있는데 이는 물리적인 매장이 같은 액수 판매시 필요로 하였던 830,000 sq ft보다 훨씬 많은 공간이다.

 

Airbnb revenue-sharing offer

 

오름세를 타고있는 공유 경제 숙박관련 기업인Airbnb사가 사업확장과 단기 임대 문제 해결을 위해 다세대 소유 기업들에게revenue-sharing을 제안하였다.

 

Airbnb사는  만일 랜드로드들이 테넌트가 그들이 입주해 있는 유니트를Airbnb 사용자들에게 단기로 임대하는 것을 허용하는 경우 수입의 일부를 랜드로드에게 지불할 것이라고 제안한 것이었다.

 

하지만 Avalon Bay Communities, Essex Property Trust 그리고 Camden Property등은Airbnb의 제안을 거절하였다.

 

Equity Residential사의 경우만 이 프로그램을 한 건물에서 테스트하고 있는 중으로 알려졌는데 그것도 그다지 긍정적은 아닌 것으로 나타나고 있다.

 

 

 

 

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