"미국부동산 시장 동향"

 

2016년 미국경기 성장은 예상보다 slow 한 것으로 나타났다.     GDP 성장율은 년 1.2%로 예상치의 반 수준에 머무르고있으며 소비자지출이 꾸준하지만 비지니스 고정투자가 약세를 보이고  주거용 투자도 줄어들어 소비자지출 효과가 상쇄하였다.

CPI는년 2.5% 수준으로 상승하고 있으며 인플레이션 조짐은 아직 보이지 않고 있다.  산업용 생산은 증가하였지만 내구재 주문은 감소하고있는상태이다. 신규고용도 꾸준히 이루어지고 있으나 각 분야에 따라 큰 차이를 보이고 있으며 실업율은  4.7% ~ 5.1% 사이를 꾸준히 유지하고 있다.

건설 지출은 여름들어 감소세를 보이고 있는데 그이유는 지난 겨울이 다른해 보다 따뜻하여 많은 비주거용 건설이 다른 때 보다 빨리 시작하였기 때문으로 분석되고 있다.

반면 앞으로 건설시장을 전망할 수 있는 Architecture Billings Index(ABI)는 계속 positive를 보여주고 있어 앞으로 건설이 늘어날 것임을 보여주고 있다.

 

9월말 연방준비위원회의 이자율 동결 결정은 부동산시장에는 단기적으로 호조로 작용할 것이다.

연준위는 미국 고용시장이 호전되고 있고 경기활동도 나아지고 있지만 아직도 비지니스 투자가 유약하고 인플레이션도 낮은 수준이어서 경기 과열 없이 경기가 좀 더 나아질 수 있다고 판단한 것이다.

이번 회의에서는 이전과 달리 더 늦기전에 이자율을 인상해야 한다는 주장이 강했던 것으로 알려졌다.(투표결과는  7:3 이었음)   앞으로 이자율은 11월 대선전의Fed 미팅에서는 정치적인 부담으로 인해 오를 가능성이 거의 없으나 올해 최종회의 인 12월에는 인상될 가능성이54%로 높은 것으로 보고있다.

 

 

 주거용시장

 

Core Logic주택 가격지수

7월 Core Logic 주택 가격지수는  6월에 비해 1.1% 상승하였으며 1년전에 비해 6%가 상승하였다.

낮은 융자이율로 인해 주택구매는 현 추세를 유지할 것으로 보이나 낮은 재고로 인해 공급이 수요를 따르지 못해 주택가격은 계속 상승할 것으로 보인다.

 

기존주택판매감소



8월 들어 미국 기존주택 판매는  0.9% 감소하였고  7월 판매치도 하향 조정 되었다. 재고 부족과 임금 상승율보다 빠른 주택가격 상승율이 주택판매 하락의 주요인으로 분석되고 있다.

전문가들의 예상치는 전달대비 1.1% 상승한 년 5,45mil채였으나 결과는 그보다 낮은 5.33mil으로 나타난 것이다.  주택시장은 신규 고용증가로 강세를 보여왔다.  실업율은 지난해 8월이래  5% 전후를  맴돌고 있으며tight한 고용 시장으로 임금 상승이 시작 되었으나 주택가격 상승을 따라오지 못하고  있는 것이다.

8월 신규 주택시작도 감소하였지만 이는 악천후로 인하여 남부지역의 건설이 큰 영향을 받았기 때문으로 분석되고 있다. 8월 단독 주택 허가는 이전보다 증가하여 이를 뒷받침 하고 있다.

시장에 판매되지 않은 주택은  7월에 비해 3.3% 감소한 2.04mil채 였는데 이는 1년전에 비해  10.1% 낮은 수치 였다.  8월 판매 속도를 볼때 이는 4.6개월분으로 과거평균 6개월에 비해 크게 낮은 수준이다.

재고는 tight하지만 중간가는 1년 전에 비해  5.1% 상승한 $240,200 이었다.

 

신규주택판매크게감소

7월 들어 크게 상승하며 9년이래 최고치를 보여주었던 신규 주택판매가  8월 들어 크게 감소 하였다.

8월 신규 주택 판매는 전달에 비해 7.6% 떨어진 년 609,000채 였는데 7월에는 13.8% 상승한 년 659,000채였다.

7월 큰 폭 상승후 8월 판매는 감소가 예상되었으나 이와 같은 큰 폭의 감소는 예상밖이었다.

현재 주택시장은 신규 주택과 기존 주택 모두 재고 부족이 심각한 수준이다.

 

 

주택 건설업자 지수 상승

미국인들의 수입 증가로 인해 주택 건설업자들이 건설업에 대한 자신도가 증가하였다. 전국 주택 건설협회가 매달 조사하는  Housing Market Index(HMI)가  9월 들어 6 point나 크게 상승하여 65를 기록하였다. (50 이상은 positive sentiment를 의미한다)

미가구 당 소득 증가하면서 미국 도처에 있는 주택 건설업자들은 더 많은 심각한 구매자들이 생겨나고 있다고 하였다. 이지수를 구성하고 있는 현 판매 상태는  6 포인트 증가한 71 이었고 앞으로  6개월 내 판매 기대치는5포인트 증가한 71 이었으며 구매자  traffic은  4포인트 증가한 48이었다.

건설 자재가 등의 상승으로 주택 건설업자들의 마진은 극히 낮은 편이지만 수요가 일정한 증가세를 보이는 것은 아니어서 가격 인상을 미루고 있는 실정이다.

지역적으로 과거  3개월 평균치를 살펴 보면 북동부가  1포인트 상승한  42였고 남부도 1포인트 상승한 64였으며 서부는  4포인트 증가한  73이였고 중서부는 55로 변화가 없었다.

                                                 

기관 투자가들 단독 주택 임대용 구매 지속

기관투자가들은 가격 상승에도 불구하고 임대용 단독 주택 구매를 지속하고 있는 것으로 조사되었다. 그 이유는 투자가들이 수익율이 크게 낮아졌음에도 불구하고 변화가 많은 주식 시장보다 이 분야를 선호하고 있기 때문이다.

지난 몇 년간 투자가들의 단독 주택구매는 축소 되어 왔으나 2016년 들어 그 경향이 바뀌고 있는 것이다.

2016년 상반기 투자가들은 전체 단독 주택 판매의  2.9%를 구매하였는데 이는  2015년 2.6%를 상회하는 것이다.  2013년 이 시장이 피크 시 투자가들은 전체판매의 9.4%를 구매하였는데 그 후 주택 가격 상승으로 크게 감소하였다.

지난 몇 년간 임대용 단독주택 가격은 임대료 상승을 크게 앞질렀다.   현재 400여개 카운티중 수익 분기점인6% cap rate가 안되는 지역이  45개 카운티에 이르고있다.

임대 중인 단독 주택의 테넌트가 이사해 나갈 시  friction cost (테넌트 move out, fix the house, 재임대)는 부동산 가격의  8%에서 12%까지 들어가기 때문에 테넌트가 있는 채로 판매하는 경우가 많은 편이다.

투자가들은 임대 수익 뿐아니라 임대 주택 판매 시 차익도 수익으로 챙기고 있다.

 

 

오피스부동산시장

 



꾸준한 고용 성장, 메트로폴리탄 지역의 수요 증가로 인해 오피스 시장 근간은 더 강해지고 있으며 top quality 건물에 대한 외국인들의 자본 유입도 계속되고 있다. 이로 인해  2016년 상반기 순흡수는 전년도에 비해  15%나 증가하였다.  공실율은  0.2%  낮아졌고 요구임대료는 1.5% 상승하였다.

2016년 상반기 오피스를 사용하는 고용수는  291,000이 증가하였으나 이는 1년 전에 비해 26%나 감소한 수치였다.  하지만 정보 분야되와 금융분야 고용은 늘어나서 다행으로 여겨졌다.

순흡수가 높았던 도시는 로스앤젤스, 달라스, 휴스톤, 보스톤, 필라델피아, 아틀란타, 뉴욕 순이었고 공실율이 낮은 도시는 뉴욕, 보스톤, 필라델피아, 로스앤젤스, 아틀란타, 시카고, 휴스톤순이 었으며 공급이 높은 지역은 휴스톤, 달라스, 뉴욕, 보스톤, 워싱톤, 시카고, 로스앤젤스 순이었다.

 

산업용 부동산 시장



공급 체인을 더 짧게하고 고객들에게 상품을 더 빨리 배달하기 위한 리테일러들의 노력이 창고 수요를 크게 늘이고 있다.  e-commerce가 점점 더 높은 비중을 차지하면서 이와같은 추세는 수그러지지 않을 것으로 보인다.  전국적으로 산업용 공실율은  5.9%로 1년 전에 비해  0.9% 낮아졌으며 분야 별로 창고는 5.7% flex 공간은  7.8%였다.

Logistics 사용자들의 수요증가로 인해 임대료는 계속 상승 압박을 받고 있으며 요구임대료는 주요 유통 분배Hub와 항만 도시에서 이미  2008년의 이전 피크 수준을 넘어가고 있다.

수요 증가에 부응하여 개발업자들이 상반기 114 mil sq ft를 공급하였지만 같은 기간흡수는  143mil sq ft에 달하였다.

순 흡수가 높았던 도시는 달라스, 아틀란타, Inland Empire, 시카고, 북부뉴저지, 필라델피아 순이었고 공실율이 낮은곳은 로스맨젤스, 디트로이트, Inland Empire, 필라델피아, 시카고, 휴스턴, 북부뉴저지 순 이었다.

 

 

리테일 부동산 시장



미국내 리테일 판매는 상반기2.7% 증가 하였으며 non-store 리테일 판매는 10.6% 증가하였다. 그리고 의류점, 백화점등 많은 매장들이closing 하였지만 미국 내 리테일공간의  70%를 차지하는neighborhood와community센터의 공실율은 9.9%로 약간 더 낮아졌다.

신규 건설은 극히 적은 편이었고 개발업자들도 데모그래픽 구성이 아주 좋은 곳에만 신규건설을 하였으며 그 대부분은 single-tenant 건물이었다.  또한 리테일 건설 개념도 바뀌고 있으며 Dollar Store, 할인 매장, off-price 의류점, 음식 관련매장들이 성장과 확장을 주도 하고있다.

E-commerce의 성장은 전통적인 리테일러들을 더욱 위협하고 있는데 그로인해 리테일러들은 매장을 축소하거나 repositioning하고 있다. Sports Authority와 Sports Chalet이 문을  닫았고Aeropostale이 파산 신청을 하였으며Men’s Warehouse, Sears, Walmart, Ralph Lauren, Office Depot, Macy’s등이 성과가 낮은 매장들을 폐쇄하고 있다.

 

 

다세대 주거용 부동산 시장



이 분야의 공실율은 거의 변화가 없었으며 신규건설이 수요를 충족 시켜 주고있다. 임대료 상승이 한풀 꺾이고 있지만 요구 임대료와 유효임대료는 1년전에 비해 4.1% 상승하였다.  2016년 상반기 신규공급은  93,500채로  1년 전에 비해 3.5% 증가하였고 지난 12개월 간 공급은 200,700채로 1999년 이래 가장 높은 수준이었다.

새로지은 고급 아파트 커뮤니티들의 임대양허는 계속 증가 추세를 보이고 있는 반면 덜 비싼 B급 아파트 커뮤니티들은 거의 완전히 입주된 상항아며 임대 할 사람들이 줄을 서서 기다리고 있다. 새로이 가구를 형성하는 가구들은 현재 건설중인 대부분 아파트들이 고가여서 감당할 능력이 없는 것으로 나타나 앞으로 신규아파트 임대관리자들은 어려움을 겪을 것으로 보인다.

 

 

호텔 부동산 시장

비지니스 여행객 증가와 leisure여행객 증가는 미국 호텔 업계 회복에 큰 도움이 되었다.

상반기 호텔 투숙율은  69.4%로  1년 전에 비해 약간 증가하였고 일 숙박료는 $124로 2.9% 상승하였으며 RevPAR는  $86로  3.5% 증가하였다.

2016년  6월 현재 미국 내에는 1255개의 숙박 업소 프로젝트가 진행중이며 이는 객실 수로는 166,400개에 달하는 것으로 조사되었는데  1년 전에 비해  29% 증가한 것이다.

 

 

밀레니얼들 임대 기간 길어지는 추세

밀레니얼들이 이전 세대들 보다 더 오랜 기간 임대를 하며 주택 소유를 미룬다는추세가 밝혀졌다.

2004년 주택소유율은 거의 70% 가까웠으며 최고 수위에 다달았다.  그 당시 25~34세인 1970년대 출생자들은 새로운 가구를 형성하였고  그 그룹중  50%가 주택을 소유하였는데 이는 1981년 이래 평균보다  5%나 더 높은 수준이었다.

하지만 최근에는 낮은 이자율에도 불구하고 융자를 얻기 힘든 상황이고 housing burst의 기억으로 인해  25~34세 사이의 주택소 유율은  39%에 불과하다

10여년 전 최고치를 보여주었던  1970년대 탄생자들의 주택 소유 비율도 줄어들었다. 이들의 주택소유율은  59%로 이전 평균보다 7% 낮은 수준이다.

현재 주택 판매가 호황을 누리고 있다고 하지만  2000년대에 비하면 극히 낮은 수준이다. 현 추세를 감안할때 주택소유율은  2025년  60.8%까지 하락이 예상되고 있다. 이 예상을 분석해 보면 1960년대 이후 태어난 사람 중 15.9Mil이 주택 소유를 할 것이고 그 이전 세대중 10.6Mil이 주택을 더 이상 소유하지 않게 될것이라 전망이다. 이는 앞으로 10년후 약 5.2Mil명의 주택소유자가만 늘어나게 될 것이라는 것이다.

구독신청

Monthly Mortgage Payment

Loan Amount
Interest Rate
%
Loan Amount
years
Calculate Payment