"미국부동산시장"



요즈음 온통 화두가 Brexit로 가득차 있는데 Brexit가 미국 부동산 시장에 미칠 영향은 그리 클것으로 보지않고 있다.

 

파운드화의 하락으로 미국을 방문하는 여행객들이 감소하여 호텔업계는 부정적인 영향을 받게될 것이다.  반면 금융업계의 탈출로 인해 런던에 이어 제 2의 금융 중심지인 뉴욕은 효익을 볼것이며 영국 부동산 투자 대신에 미국 부동산에 투자하는 사례가 늘어나게 될것이다.

 

미국 시장은 부동산 사이클의 막바지 단계에 달하였음에도 불구하고 과거 다른때와 달리 Overbuilt가 되지않은 기현상을 보여 내 외부의충격에도 잘 견디어 낼것으로 예상되고 있다.

 

 

주택시장

 

신규 건설 증가로 주택 공급이 더 증가하고 있다.  2015년 다세대 건설시작은 385,000 유니트로 2014년에 비해 12% 증가하였고 2009년최저시에 비해서는 300%나 증가하였다.

단독주택 시작은 2015년 2월에서 2016년 2월사이 37%나 증가하면서 다세대 위주 신축에서 서서히 단독주택으로 이동하고 있음을 보여주었다.

 



2015년 4분기 미국 주택 소유율은 63.8%로 2009년에 비해 3.4%나 하락하였다.  특히 35세 이하 밀레니얼의 주택 소유율은 5.7% 하락한34.7%였다.

 

주택시장의  수요는인구 증가나 가구 형성에 비해 낮은 편이다.  18세에서 34세 사이 인구는 3백만명이 증가하였지만 Young Adult가구수는 10년전에 비해 2~3% 감소한 것으로 나타났는데 그이유는 부모와 함께 살기 때문이었다.

 

 

주택가격 꾸준히 상승

 

S&P Case Shiller 주택 가격지수가 꾸준히 상승을 보여주고 있다.  전국적으로 4월말 주택가격 지수는 1년전에 비해 5% 상승하여 2005년10월 가격수준에 달하였고 이전 피크인 2006년 6월 가격보다 10%정도 못미치는 수준이었다.

뉴욕 메트로 지역의 경우 상승폭이 반정도인 2.6% 였으며 가격은 2004년 9월 수준이었고 이전 피크에 16.5% 못미치는 수준이었다.  뉴욕메트로 지역의 상승폭이 낮은 이유는 타지역들에 비해 이전 하락폭이 적었으며 뉴저지 지역은 Foreclosure적체가 전체 상승폭을 하락시킨 것이다.

 

지역적으로 서부 지역이 강세를 보여주었는데 특히 달라스, 덴버, 포트랜드(오레곤), 시애틀 등지가 높은 비율로 상승하였다.  반면 북동부와 중부지역인 워싱톤D.C., 뉴욕, 시카고의 상승율은 3% 수준이었다.

낮은 실업율, 낮은 융자이율 그리고 소비자들의 Positive 자세로 주택가격은 꾸준히 상승하고 있다.

 

덴버, 달라스, 포트랜드, 샌프란시스코, 시애틀, 샬롯, 보스톤 등지는 이전 피크시 가격을 상회하며 새로운 최고가를 기록하였는데 이로인해 이지역에서 First-Time 주택구매자들은 주택 구매 감당성이 하락해 구매에 어려움을 겪고있다.

 

가격 상승은 이와같이 구매 감당성을 하락시켜 구매자에게 어려움을 주고 있지만 판매자들에게 촉진제 역할을 해 리스팅이 증가하고있는 추세이다.

 

 

 

상업용 부동산 시장

 

‘아파트 임대료 아직도 상승’

 

다세대 임대용 아파트의 임대료는 5월 0.4% 상승해 6, 7개월 연속 상승하였다.

아파트 임대료는 2015년 고용 증가로 인해 뉴욕, 아틀란타, 피닉스, 탐파 등지에서 큰폭으로 상승하였는데 이는 임금상승으로 인한 것은아니었다.

 

2016년 상반기 미 100대 메트로 지역 아파트 임대료는 5%나 상승해 과거평균 3%를 크게 넘어섰다.

이는 아직도 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문으로 분석되고 있다.  하지만 건설중인 511,000 유니트중 320,000 유니트 정도가 올해내 완공될 예정이어서 2016년 하반기에서 몇년동안 임대료 상승은 과거 평균수준이 3%정도에 머무르게 될것으로 보고있다.

현재 다세대 주거용의 입주율은 96.1%로 이전기록인 2000년의 96.8%에 근접하고 있으며 미국가구중 37%가 임대중으로 이는 1960년대중반이래 가장 높은 비율인 것이다.

 

 

다세대 주거용 개발 Slow

 



지난 불경기 이후 다세대 주거용 개발은 매년 증가하였다.  하지만 신규 아파트 공급이 신규 수요를 따라잡게 되어 아파트 건설이 완화되고 있다.

 

미국내 다세대 주거용의 공실율은 아직도 5% 밖에 되지 않지만 아파트 공실이 조금씩 높아지고 있는 상황이다.

 

  그리고 렌더들도 신규 아파트 건설 융자를 이전에 비해 좀더 엄격하게 심사하고 있다.

 

2016년 신규 아파트 건설은 320,000 유니트로 예상되고 있으며 그후로 매년 275,000 유니트 정도가 예상되고 있는데 이는 2015년의350,000 유니트에는 못미치는 수준이다.

 

이처럼 수치가 감소하기는 하였어도 아직까지 건설시장은 좋은 편이다. 

 

젊은층들의 가구형성이 증가하고 있으며 이들이 아이를 갖은 후 어떤 결정을 하게 될것인지가 다세대 주거용 시장에 큰영향을 미치게될 것이다.

 

또한 신규고용이 월 평균 200,000정도 되고 있어 주거용 임대시장 전망은 좋은 편이다.

 

다세대 주거용 건설 허가는 보스톤, 로스앤젤스, 뉴욕등지에서는 크게 감소한 반면 샌프란시스코와 워싱턴 D.C. 지역은 증가하였다.

 

다세대 건설이 감소하는 가장 큰 이유는 융자때문으로 분석되고 있다. 

 

신규개발이 증가하고 공실율이 증가추세를 보이면서 렌더들은 Weak Deal의 경우 건설융자를 거부하고 있으며 Strong Deal인 경우에도융자비율을 낮추고 있기 때문이다.

 

 

미국 아파트 더 소형화

 

주거용 공간에 대해 거론할때 크기가 항상 상위권은 아니다.  특히 젊은 전문직 종사자들의 경우 아파트 크기보다는 직장, 엔터테인먼트, 레스토랑등과의 연계관계가 훨씬더 중요한 요소로 간주되고 있음이 밝혀졌다.  이와같은 증거는 2016년 완공된 아파트의 평균크기가 934 sq ft로 10년전보다 8%나 더 작아진 것에서 알수있다.

 

지난 10년간 50 유니트 이상되는 아파트들을 비교할시 스튜디오가 614 sq ft에서 504 sq ft로 가장 큰폭으로 줄어들었고 2  bedroom 아파트가 가장 적게 줄어들었다.

특히 불경기가 아파트 크기 감소에 주요인이었으나 그후에도 계속 아파트 크기는 감소하고 있다.

 

아파트의 소형화가 전국적인 추세이지만 지역에 따라 차이를 보여주고 있다.  남부 지역 아파트들은 타지역에 비해 넓은 편이며 서부지역 아파트는 더 작은 편이다.

 

아파트는 소형화되고 있지만 임대료는 이에따라 내려가지는 않고있는 상황이어서 결과적으로  Square Foot당 임대료는 올라가고 있다.

 

 

아파트 편의시설 변화 추세

 

주택시장 crash후 임대시장이 먼저 좋아지기 시작하다가 2010, 2011년 큰폭으로 확장하며 시장 판도를 바꾸어 놓았다.

현재 주거용 임대시장은 crash 이전보다 더 나은 상황이다.

 

밀레니얼들은 교외보다는 도심내 신규 다세대를 선호하고 있다.   이들은 직장이 가깝고 대중교통이 편리하다는 이점과 도어맨, Storage, Gym, Bike room등 건물의 편의시설을 크게 선호하고 있는 것이다. 

 

2013년까지 신규 다세대 건설은 저조하였지만 그후 가속화되어 2015년 194,500채에 이어 2016년에는 258,000채가 공급될 것으로 예상되고 있다.  신규 아파트 건설은 전체의 42%가 다음 12개 도시에 집중되어 있다.  (휴스톤, 달라스, 뉴욕, 오스틴, 시애틀, 로스앤젤스, 아틀란타, 피닉스, 샬롯, 내슈빌, 덴버, 시카고)

 



신규 아파트 입주자중 밀레니얼이 얼마나 되는지 확인하기는 힘들지만 신규아파트의 편의시설 추가및 제외로 추정은 가능하다.

 

벽난로는 2000년초 41%에서 2014년 4%로 급감하였는데 이는 다세대 주거용이 고층 아파트로 건설된 사례가 증가하였고 Building Code가 더 엄격해 졌기 때문이다.

마찬가지로 Security Patrol도 31%에서 19%로 감소하였고 Parking은 보통 Fee-base로 바뀌었다.

빨래방은 10%에서 70%로 늘어났으며 그중 60%는 In-Unit에 있었고 나머지는 공용 빨래방을 갖고 있었다.

High-Rise 건설 증가로 Doorman도 2.8% 에서 11%로 늘어났고 Elevator도 17%에서 38%로 증가하였다.

Health Club, Storage, Pet 허용등은 변화가 없었지만 Family를 타겟으로 하는 경우가 줄어들어 Play Ground는 감소하였다.

 

젊은 사람들은 점점더 도시내 대중교통이 편리한 고층 건물을 선호하며 Elevator, 도어맨, 세탁장이 있는것에 관심이 늘고있는 것이다.

 

 

리테일 부동산 시장

 

최근 리테일 부동산 컨퍼런스에서 논의되었던 리테일 시장추세는 다음과 같았다.

 

현재 리테일 부동산 시장은 변화를 겪고있는데, 24Hr City, Gateway City에서 18Hr City인 2차, 3차 시장으로 시장이 옮겨가고 있다.  이들도시는 Austin, 미네아폴리스-St. Paul, Salt Lake City등으로 생활의 질 (Quality of Life)이 높은 편이고 인구증가를 경험하고 있는 곳들이다.

 

리테일러들은 많은 매장 폐쇄에도 불구하고 확장무드에 있다.  이들은 안되는 것은 가차없이 처분하고 잘되는 곳으로 합병하거나 새로운 곳에 매장을 열고있어 A급과 B,C급 몰의 차이가 더 심화될 것이다.

 

단기적으로 임대료 급상승은 없을것이며 임대료는 꾸준할 것으로 보인다.

 

Value-Add 부동산들에 대한 구매 경쟁이 심화되고 있어서 이들의 가격이 상승하게 될것이다.

 

A급 몰들은 성과가 좋고 더 나아지고 있지만 B급 C급몰들은 어려움을 겪고 일부 Cap Rate이 두자리수에 달하는 것들도 있다.  이를 해결할수있는 방법은 이들을 어떻게 Repurpose할수 있느냐 하는 것이다.

 



리테일 공간에 대한 수요는 증가세를 보이고 있지만 현 임대료 수준으로 비교할때 신규건설 비용이 너무 높기 때문에 신규건설은 극히한정될 것이다.

 

기존 리테일 부동산들은 더이상 바겐을 찾기힘든 상황이며 가격은 거의 정점에 도달하여 앞으로 가격은 변화가 적을 것으로 보인다.

 

재융자가 필요하게 되는 Mall들은 매상이 $300/sq ft 이하인 경우 어려움을 겪을 것이다.  이로인해 Under Perform Asset들은 융자를 얻기힘들어 거래가 줄어들 것이다.

REit 포트폴리오의 평균 매상은 $460/sq ft이며 그들의 목표는 $500/sq ft이다.

 

 

리테일 부동산 융자기간 만료 도래 증가

 

앞으로 18개월동안 약 475억 달러 상당의 리테일 부동산 부채의 융자기간 만료가 도래하게 된다.

 

더 긴축된 상용 모게지 시큐리티 시장, e-commerce와의 경쟁치열, 하등급 샤핑몰의 하락은 앞으로 더많은 샤핑센터들이 Default하거나문을 닫게될 것을 의미하는 것이다.

 



Green Street 사에 따르면 앞으로 10년간 수백개의 몰이 문을 닫게될 것이라고 하였다.  특히 Macy’s, JC Penny, Sear가 앵커로 있는 몰들이가장 위험이 높은 것으로 보고 있다.

한때 샤핑몰을 이끌어가는 엔진으로 간주되었던 백화점은 2006년이래 20%가 감소하였다.  앞으로 매상과 이익이 발란스를 이루기 위해서 약 800 여개의 백화점이 문을 닫아야할 것이라고 하였다.

 

보험회사와 은행들은 High-End 샤핑센터들에 대해서는 적극적으로 융자해주고 있지만 성과가 좋지 않은 저등급 몰에 대한 융자는 극히꺼리고 있다.

 

세계 시장의 요동화로 올초 거의 정지된 상태의 CMBS 시장을 올겨울 새로운 규제 강화를 직면하고 있어서 이시장은 동결된 수준을 보여주고 있다.  이는 이전에 발행된 CMBS 판기 도래시 문제를 야기할 것으로 보인다.

 

 

 

이와같은 이유로 성과가 좋지 않은 샤핑몰들을 소유한 랜드로드들은 부채가 부동산 가치보다 높은 경우 위험하게 재투자하여 재개발하기 보다는 렌더들에게 몰을 넘겨주고 있다.  이런 사례는 소규모 소유주들에게도 발생하고 있다.

 

호텔 건설 우려수준 안됨

 

 

 

6여년간에 걸친 객실당 수입 (RevPAR) 호조에 이어 신규호텔 건설이 높은 수준에 이르고 있지만 전문가들은 수요가 충분히 있어 앞으로2~3년간 근간이 단단할 것이라 하고있다.

 

세계적으로 Pipeline상에 있는 호텔 프로젝트는 11,130 (1.9 Mil 객실) 개로 조사되었다.

이는 지난해에 비해 9% 증가한 것으로 이제껏 최고수준이며 미국이 그 선두에 서고있는 것이다.

 

실업율 하락과 유가 하락으로 인해 사람들이 여행을 더 하고있어 호텔 투숙율은 지난해보다 30 bps 증가한 65.9%에 이르고 있다.  2015년 미국내 신규 고용은 2.7 Mil 이었으며 올해도 2.5 Mil이 예상되고 있다.

비지니스 자신도의 상승으로 여행을 포함한 지출 증가가 예상되고 있다.

호텔 업계는 올해도 상승이 예상되고 있지만 예상보다 느린 임금상승과 신규건설로 인해 상승이 어느정도 상회될 것으로 보인다.

실업율이 5%대를 유지하는 경우 임금상승 압박은 계속될 것이다.

사람들은 고용에 대해 좀더 안전감을 갖기 시작했으며 비지니스 소유주들도 경기에 대해 좀더 자신감을 갖기 시작해 여행들과 같은 곳에 지출을 늘일 것으로 예상되고 있다.

 

미국내에는 올해 110,000개의 객실이 완료되고 수천개의 객실이 추가로 건설시작 예정이다.  이는 1.6% 증가율로 대부분 25개 상위시장내 Select-Service 호텔들인데 이로인한 과잉건설 (공급) 우려는 안되고 있다.

 

현재 신규건설로 인한 공급 증가율이 1.6%인 반면 수요 증가율은 2.0%로 그보다 높기 때문이다.  이는 이전 Downturn시 공급 증가율4.5%, 수요증가율 2.0% 이었던 것과 반대되는 현상인 것이기 때문이다.

 

뉴욕의 경우 공급 증가율이 10%에 달해 과잉 공급에 대한 우려도 있지만 맨하탄의 투숙율이 85%가 넘는것을 고려할때 아직 큰 우려사항은 아닌것이다.

 

투가가들은 고급 호텔 구매를 늘여가고 있지만 아직도 Select-Service 호텔 투자가 주를 이루고 있다.

$50 Mil이 있는 경우 $150 Mil의 Full Service 호텔을 구매할 수 있지만 그대신 5개의 Select-Service 호텔을 구매할 수 있고 투자위험을 분산시킬수 있는 것이다.

그리고 경비등을 다 고려하는 경우 Select-Service 호텔의 수익율이 Full-Service 호텔을 능가하고 있다.

구독신청

Monthly Mortgage Payment

Loan Amount
Interest Rate
%
Loan Amount
years
Calculate Payment