" 미국 부동산 뉴스 "

주거용 부동산 시장

 

판매 감소에도 가격은 아직도 상승중



 

구매자들이 한정된 재고를 두고 경쟁하는 가운데  2월 미국주택가격은 상승한 것으로 조사되었다.

S&P/Case-Shiller 20대 도시 주택지수는 182.79로 1년전에 비해 5.4% 상승하였는데 이것은 1월의 5.7%보다 약간 낮은 수치였다.

 

최근 주택 판매가 증가하지 않고 있는데도 가격은 꾸준한 상승을 보여주고 있는 편이다.

 2월 주택 판매수는 1년전에 비해 1.5% 감소하였지만 구매자들의 발걸음은 더 빨라지고 있다.  Zillow사에 따르면 재고가 늘지 않고 있어서 특히 First-Time 구매자와 중간level 주택을 찾는 사람들이 더 힘들어진 상황이라 하였다.

봄시장에 들어서면서 비싼 주택을 찾는 사람들은 재고가 많은 편이어서 선택권이 넓고, 경쟁도 적고, 가격흥정도 쉬운 상황이다.  하지만 진입레벨이나 Mid-Market 구매자들은 심항 경쟁, 낮은재고, 빠른 가격 상승에 부딪히고 있는 상태이다.

 

오래곤주의 포틀랜드, 덴버, 시애틀등 세도시는 테크 기업들의 주도로 인해 고용이 크게 증가하여 높은 주택 가격상승을 경험하고 있다.  포틀랜드의 경우 1년전에 비해 가격이 11.9% 상승 하였고, 시애틀은 11%, 덴버는 9.7% 상승하였다.

 

낮은 융자 이율과 꾸준한 신규고용 증가에도 불구하고 미국인들은 주택구매에 신중을 기하고 있는것으로 나타났다.

 

3월 기존주택 판매는 년 5.33 Mil 채로 2월에 비해 5.1% 증가하였지만 1년전에 비해서는 1.5% 밖에 증가하지 않았다.  그리고 신규주택판매는 3월 1.5% 하락해 년 511,000 채였는데 이는 장기평균인 650,000채에 크게 못미치는 것이다.

 

어떤 주택 소유주들은 판매후 구매할만한 것들이 별로 없어서 집을 내놓지 않고 있으며 어떤 사람은 다른것을 사기에는 자기집의 Equity가 충분치 못해 집을 못내놓고 있는 실정이다.

 

주택건설은 3월 들어 년 1.09Mil채로 지난 6개월중 가장 크게 8.8%나 감소하였다.

가격상승으로 많은 미국인들이 주택구매가 더 어려워지고 있지만 낮은 융자이율이 어느정도 이를 상쇄시켜 주고있다.  모게지 이자율은 30년 고정이율이 평균 3.59%로 낮은 수준이다.

 

 

‘King of Suburbia’앞으로 주거용 시장의 해답?

 

Suburbs(교외)란 말이 만들어진지 70년이 지난후 감당 할만한 주거용 시장의 해답이 그안에 있지 않을까하는 질문이 나오고 있다.

 

미 해군에 복역하였던 Bill Levitt은 2차대전이 끝난후 집에 돌아와 아버지와 형제가 운영하는 뉴욕 롱아일랜드에 있는 주택건설업에 다시 합류하였다.

2차대전 직후 약 천이백만명의 미국인이 군에 복역중이었고 그중 7백6십만명은 해외에 있었는데 이들이 미국으로 귀환할경우 주택부족은 아주 심각하게 될 상황이었다.

Levitt은 미동부에 계획된 여러 커뮤니티안에 대량의 Affordable House를 건설하는 새로운 대량생산 형태 주택을 선보이며 주택부족 상태를 해결하였다.

 

전쟁전 Levitt 가문은 맨하탄 주위에 주로 고급 주택을 지으며 사업이 번창하였다. 

그리고 Levitt은 전시중에 Virginia, 하와이 등지에 군속들을 위한 대량 주택건설에 참여한 경험이 있었다. 이런 경험으로 Levitt은 주택대량생산을 시작하였는데 60피트 간격으로 콘크리트 슬래브가 타설되고 트럭들이 자재를 운반해 놓고 가면 전문화된 인력들이 집을 지었는데 기초타설에서 청소까지 27단계로 나누어서 진행되었다.  이와같은 분업화로 노동비가 40%까지 절약되었다.  최고 시점에 Levitt은주택을 16분에 한채씩 건설하였으며 이들 주택의 임대료는

 월 $60이었고 첫 1,800채는 $8,000이하로 Option to buy였다.  (GI Bill로 인해가격이 저렴)

이제 다시 70년전과 유사한 주택부족 사태가 예상되고 있는가운데 이전과 유사한 부동산 전문가들과 투자가들의 Vision이 필요한 시기가 도달한 것이다.

 

또 다시 한번 교외지역의 Affordable Housing붐이 예상되고 있지만 이번에는 이전과 같이 단순히 멀리 떨어진 지역내에 있는 빈부지상에개발 하는것이 아니고 Mass Transit이 편리한 지역에 좀더 밀집된 형태의 개발로 진행될것으로 예상된다. 

참고로 Levitt은 1994년 86세로 일생을 마감하였다.  한때 미국내에서 가장 부유한 사람중 하나였던 그는 인생 후반기 잘못된 투자로 파산까지 하는 불행을 겪었다.

 

비록 Levitt은 이세상에 없지만 그와같은 Vision과 열망을 갖춘 사람이 다시 한번 주거문제를 해결하였으면하는 갈망이 번지고 있다.

 

 

 

 

 

상용 부동산 시장 동향

 

 

 

상용부동산 가격지수 하락세



상용부동산 가격지수가 주춤하고 있는 가운데 2010년 이래 계속 되어왔던 가격 상승이 끝나지 않았나하는 분위기가 조성되고 있다.

 

Moody’s가격지수는 1월 0.5%   하락한데 이어 2월에도 0.2% 하락하였다.  그중 가장 크게 하락한 분야는 CBD 오피스 분야로 1.1% 였으며산업용 분야가 0.9%로 그뒤를 이었다.

 

또다른 조사업체인 Green Street사의 상용가격지수는 3월까지 총 0.5% 하락을 보여주었는데 이 또한 지난 12개월간 12% 상승과 2007년Market Boom이래 23% 상승과 비교할시 현저한 것이었다.

 

Moody’s 사는 가격 하락이 융자를 얻기가 힘들기  때문에 발생한 것이라 분석하였는데 실제 매매시 융자비용 상승으로 인해 가격이 하향 절충되고 있기도 하다.  상용부동산 융자가 이전보다 어려워져 구매시 뿐아니라 융자연장이나 재융자시에도 어려움을 겪고있는 것으로 분석되고 있다.

 

 

상용부동산 가격 하락 예상



올1월과 2월 미국상용 부동산 가격은 맨하탄 시장이 약세를 주도하며 하락하였다.

상용부동산 가격은 1월과 2월 각각 1%정도씩 떨어졌지만 미국 주요 도시내 오피스 건물들의 경우 12월에 비해 5.2%나 하락하였다.

 

맨하탄내 한 주요 상용부동산 거래업체는 뉴욕시내 2016년 투자판매 예상액이 2015년 의  $75.5 Billion보다 30%정도 낮아질 것으로 예상하고 있다.

 

가장 큰 문제가 될수 있는것은 CMBS 시장인데 이시장이 영향을 받으면 구매시 융자가 힘들어질 수 있기 때문인 것이다. 대도시 상용건물은 워낙 고가여서 융자가 큰 부분을 담당하고 있는 실정이기 때문이다.

 

일부 전문가들은 가격이 조금 떨어졌다고 우려할 사항은 아니며 아직도 시장은 호황중이라고 주장하고 있기도 하다.

 

 

 

상용부동산 투자가들 Stop Button?

 

뉴욕에 있는 RCA사의 조사에 의하면 2월 미국내 상용부동산 거래액은 $25.5 Bil으로 1년전에 비해 46% 감소한 것으로 나타났다.  지난 1월에도 상용부동산 거래는 1년전의 $46.2 Bil에 비해 거래액이 45% 감소하였었다.

 

아직 거래 감소가 일시적인 것인지 영구적인 것인지 판단하기에는 이르지만 최근 ULI 예상 보고서에 따르면 향후 3년간 거래액이 감소할 것이라 예상하였다.

이 보고서는 2015년 전체 거래액 $534 Bil을 피크로 하여 2016년에 $525 Bil, 2017년에 $500 Bil, 2018년에 $475 Bil이 될것으로 예상하였다.

 

거래의 감소 이유는 세계적으로 경기 성장율이 낮아지고 있으며 현재 Cap Rate이 지난번 가격 최고점인 2007년 Cap Rate보다 더 낮아졌기 때문이라 분석하였다.  하지만 아직도 미국 부동산 근간은 건전하고 Over Price된 상황은 아니어서 시장의 Slow-Down은 예상되지만폭락은 없을것으로 보고있다.

 

 

 

Tech 기업들 오피스 Search 변화

 



 

오피스 시장에서 점점 더 큰 부분을 차지해 가고 있는 Tech 기업들이 비용절감을 위해 새로운 오피스 시장을 찾아나서고 있다.

 

지난 몇년간 Silicon Valley는 미국 테크기업들의 위치 선정시 최우선 순위였다.  2015년 샌프란시스코와 주변지역은 테크기업들의 수요증가로 인해 오피스 임대료가 폭등하여 미국에서 가장 높은 임대료를 기록하였다.  하지만 낮은 공급과 높은 임대료로 인해 새로운 Tech기업들은 Valley 지역을 벗어나려고 노력하고 있다.

 

지난 10여년간  Apple, Google, Amazon, Facebook, Twitter, Netflex, Telsa, Uber들은 샌프란시스코 Bay 지역 오피스 시장에 군림하였다.  그리고 Venture Capital 이 마구 쏟아 부어져 이 지역에 새로운 Tech 기업들이 수없이 생겨났는데 이제 확장을 원하거나 새로생기는 기업들은 오피스 시장이 너무 Tight해 다른 지역을 고려하고 있는 것이다.

 

2016년 2월 현재 샌프란시스코의 평균 오피스 임대료는 $99.42로 1년전에 비해 102%가 상승하였고 같은 기간 동안 오피스 이용가능 면적은 21% 감소하였다.

 

샌프란시스코 북쪽 반도와 Valley 지역에 지난 분기 동안 Apple사가 1.0 Mil Sq Ft 확장하였고 구글사는500,000 Sq Ft 임대 계약하였으며또 다른 건물 구매 계약을 한 상태이다.  Palo Alto Networks 사는 300,000 Sq Ft 확장하였으며 Facebook도 200,000 Sq Ft를 더 임대하였다.

 



 

Tech 기업들은 지난 3~4년 동안 오피스 시장에서 강세를 보여주었는데 이 추세는 조금 수구러  들을것으로 예상된다.  Venture Capital Funding이 눈에 띄게 줄었고 IPO 시장도 주춤하고 있으며 기업채권 이율도 높아지고 있기 때문이다.

 

Tech 기업들의 Slowdown은 샌프란시스코, 실리콘 밸리, 시애틀, 뉴욕, 로스앤젤스 지역의 오피스와 다세대 주거용 소유주들에게  위협요소로 떠오르고 있다.

 

 

 

새로 Tech Hub으로 떠오르는 지역들은?

 

오피스 개발업자들은 샌프란시스코  외곽쪽에서 새로운 프로젝트 기회를 찾고있다.  한예로 Palo Alto의 성장으로 인해 2,3차 시장으로이전을 고려하는 기업들이 많아 개발업자들은 Fremont에 Tech Park을 기획하고 있다.

 

2016년 CBD와 교외오피스 부동산은 모두 강세를 보일것으로 에상되고 있으나 Tech-Oriented Sub Market이 가장 호황을 보일것으로 보인다.

 

테크 기업들, 특히 Start Up들은 저렴한 오피스 임대료와 직원들이 감당할수 있는 주거용 지역을 찾아 Midwest 와 Southwest로 이전하고있다.

그리고 West Coast에 머무르기 원하는 기업들은 북쪽의 오레곤주 Portland나 남쪽의 로스앤젤스로 이전하고 있다.  이와같은 이전추세로‘Silicon Prairie’,  ‘Silicon Desert’, ‘Silicon Mountain’, ‘Silicon Forest’ 그리고 ‘Silicon Beach’라는 지역까지 생겨나고 있다.

 

이런 새로운 테크시장에서 오피스 공간에 대한 두가지 새로운 추세가 나타나고 있다.  첫번째는 공장이나 오래된 식품점을 오피스로 재활용하는 경우이고 두번째로는 개방된 공간의 신규 오피스 건물 건설이다.  이 두 경우 모두 공간은 더 개방적이고 가급적 자연광이 많이 사용되고 있다.  그리고 직원들을 위해 점점 더 많은 편의시설이 들어서고 있다.

 



 

현재 공식적으로 개발업자들이  수요보다 더 많은 신규건설을 하고 있다고 조사되었다.

 

올 1분기 수요와 공급의 차이는 예상했던것보다 조금 더 많은것으로 조사되었다.  조사기관들은 올 1분기 미국내 아파트 공실이 상승하였고 임대료 증가는 Slow 해졌다고 하였는데 그이유는 미국 경제의 불확실성 때문이라고 하였다.

 

MPF사는 1분기 신규입주 아파트공급이  20,000채 정도로 지난 몇년간 1분기 평균인 45,000채에 크게 못미쳤다고 하였다.  동사는 올해말까지 입주 추세는 약화를 보일것이며 내년이 되어야 다시 증가할것이라고 하였다.

 

신규고용이 매달 200,000 명을 넘고있어 아파트 수요가 계속 유지되고 있지만 신규공급 증가로 공실율은 약간 더 높아질 것으로 예상되고 있다.  그래도 현재 4%대의 공실율은 업계 기준으로 완전 입주된 경우인  95% 입주율보다 더 높은 입주율인 것이다.

 

개발업자들이 지난 12개월 동안  200,000채의 아파트를 신규공급 하였는데 이는 1988년 216,000 채에 이어 가장 높은 수준이었다.  하지만 대부분 아파트가 A급 아파트이며 Top Market에 위치한 것들이었다. 올해 새로 공급될 아파트중 1/3도 달라스, 휴스톤, 뉴욕시, 시애틀, 워싱톤 D.C.등 Top Market에 위치하고 있다.  이들은 거의가 다 A급 아파트 들이어서 A급 공실율이 4.1%로 가장 높으며 B, C급의 공실율은 3%대로 더 낮은 편이다.

 

아파트 임대료는 1분기 0.9% 상승하였고 1년전과 비교시 5.0% 상승하였다.  공급이 수요보다 늘고 있어도 아파트 임대료는 계속 상승할것으로 예상되고 있다.

 

 

 

아파트 임대료 상승 Slow

 

아파트 Reits의 월 임대료 상승율은 1년전 대비 4.1%로 2월의 4.1%보다 낮아졌으며 지난 12개월 평균 4.79%보다는 0.7%나 낮아진 것으로조사되었다.

 

지난해말 최고 수준에 이르렀던 북부 캘리포니아 지역 임대료도 상승이 꺽이기 시작하고 있으며 로스앤젤스와 시애틀도 임대료 변동이없었다.  또한 보스톤, 달라스, 올란도, 샌디애고, 실버스프링등은 임대료 상승율이 낮아지고 있다.

 

 

 

 

리테일 부동산 아직도 회복중



리테일 부동산은 이번 경기 회복기중 다른 분야에 비해 특히 회복이 늦은 상태이며 2010년이래 순 Positive Absorption은 3개 분기밖에 없었으며 공실율 하락도 미미하였다.

 

올 1분기 미국내 80대 메트로 지역 리테일 공실율은 10.0%였고 평균 임대료는 $20.09 이었으며 2015년 요구임대료 상승율은 2.0%, 유효임대료 상승율은 2.2%였다.

 

리테일은 형태 별로 따라 시장이 확실히 구분되고 있는데 Class A 몰과 도시내 High Street 리테일이의 회복만이 원만한 상태이며  이들이계속 시장을 이끌어가게 될것으로 예상된다.

 

2016년 리테일 임대료 상승율은 이전보다 높은 4.0%로 예상되고 있는데 이는 호텔의 4.7%, 산업용의 5.6%에는 못미치는 수준이다.

지역별로는 샌프란시스코가 가장 높은 12.1%의 임대 성장율이 예상되고 있는데 이시장은 아직도 공급이 충분치 못한 상황이다.

덴버의 경우 많은 공급이 예상되고 있지만 아직 건설중인 공간이 시장에 나오려면 시간이 걸려 11.5%의 임대 성장율이 예상되고 있다.

 

수요와 공급의 균형 문제는 임대료 방향에 결정적인 영향을 미치고 있어 인구 성장이나 소득 증가와 같은 경제적요인이나  인구 구성 근간 요인들에 관계없이도 임대료 방향이 결정되고 있는 것이다.

 

경기의 붐과 Slowdown은 계속되는 사이클이지만 현명한 리테일 랜드로드들은 소비자가 원하는 것이 무엇인지를 알아서 그것을 충족시켜 주는것이 성공의 가장 중요한 열쇠임을 알고 계획을 추진하고 있다.

 

 

산업용 부동산/ 수요 감소세/ Spec. 건설 증가세

 

최근 산업용 공간에 대한 높은 수요와 좋은 Cap Rate으로 인해 투자가들이 구매 모드에 들어갔으며 이로인해 Speculative 건설이 증가하고 있다.

 

산업용 부동산은 2015년 최고의 해를 보내면서 공실율이 6.1%로 낮아졌고 이와 같은 추세는 올해도 지속될 것으로 보인다.

산업용 공간의 평균 임대료는 $5.44/Sq Ft이며 이것도 계속 상승할 것으로 예상된다.

 

현재 미국내에서 몇개의 산업용 시장만 평형 상태에 도달한 상태이고 나머지는 임대료가 계속 상승중인데 이로인해 앞으로 신규 건설이 증가할 것으로 보인다.

 

현재 공급이 수요를 충족시키지 못하고 있어서 많은Spec. 건설이 예상되고 있는 것이다.  높은 수요로 인해 개발업자들은 지어놓기만 하면 소비자가 올것이라고 확신하고 있는 것이다.

현재 건설중인 175.8 Mil Sq Ft 가운데 62.5%가 Spec. 건설(선임대없이 그냥 짓고있는 것)이다. 

Spec 건설이 증가하는 이유는 2014년과 2015년 흡수된 공간의 반이 2년내 건설된 현대식 산업용 공간이었고 2016년 1분기 흡수된 공간중 80%가 2년이 안된 현대식 산업용 공간으로 현대식 공간에 대한 수요가 높기 때문이다.

 

투자가들이 당면한 문제는 구매할 것인지 새로지을 것인지 하는 것인데 대체비용과 Cap Rate를 고려할 경우 짓는것이 유리한 것으로 사려되고 있어 앞으로 Reits들의 건설이 증가할 것으로 보인다.

 

지난 2년간 해외 투자가들이 이분야에 급격히 유입되고 있는데 이와같은 추세는 계속될 것으로 보인다.  E-Commerce Fulfillment 센터에대한 아시아 자본들의 관심은 특히 높은 수준이다.  외국 투자자본의 산업용 부동산 투자는 2014년 전체 투자의 10% 수준이었으나 2015년 35%로 크게 증가하였다.  일부 외국의 마이너스 금리, 미국산업용 부동산 시장의 강세 그리고 미국 경기의 전반적인 안전성으로 인해외국 자본이 산업용 분야로 많이 밀려들어오는 것은 전혀 놀랄일이 아닌것이다.

 

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