" 미국 부동산 뉴스 "



 

2016년 초 몇개월 동안 미국 경기 성장은 지난 몇년간과 마찬가지로 부진하였다.

1월과 2월초에는 경기 slowdown의 두려움이 증가하면서 미국 증시가 크게 요동을 쳤는데 그 주된 이유들은 중국경기의 지속적인 약세,달러강세 그리고 oil과 commodity 가격의 하락들이었다.  이와같은 우려들은 2월과 3월을 지나며 완화되었는데  달러화가 하락하기 시작하였고 유가는 꾸준하게  반등하였으며 중국은 추가 경기 부양책을 실시하여 주식시장 반등을 유도하였다.

 

올 1분기 GDP 추정치는 미국경제가 지난 2년이래 가장 느린 속도로 성장하고 있을 보여주고 있는데  그주요 요인은 저조한 소비자 지출과 비지니스 투자의 감소때문이다.

소비자들이  저축을 늘이고 있는 가운데 리테일 판매는 하락세를 보이고 있으며 비지니스생산도 하락하였고 낙관론도 수그러들었다.

 

이와같은 맞바람에도 불구하고 몇가지 고무적인 경제 요인들이 있다.  1분기 신규고용은 628,000개로 괜찮은편이며 소비자 자신도도 긍정적으로 돌아서고 있으며  전체 건설지출도 2007년 말의 최고수준에 육박하였다.  그리고 1분기 말에 접어들면서 신규주문이 증가세를보여 공장생산이 증가할 것으로 예상되고 있는 것이다. 

 

4월 연준위 (FED)회의에서는 낮은 인플레율과 경기 불확실로 인해 0.25%의 이자율은 변동이 없었는데  이 회의에서 2016년 어느 시점엔가는 이자율 인상이 있을 것이라는 암시가 있었어서 6월 인상이 예상되고 있다.

 

 

 

 

주거용  부동산시장 동향

 

미 상무성의  보고서에 따르면 4월 신규주택  판매는 3월보다 16.6% 증가한 년 619,000채로 지난 부동산 BOOM시기 이후 다시 미국인들의 신규주택 구매가 증가하고 있음을 보여주었다.

 

또한 전체 주거용 판매의 90%를 차지하고 있는 기존주택  판매도 년 5.45 MIL채로 2달 연속 증가를 보여주었다.

 

일부에서는 지난 2006년 이후 또 다른 주택 가격 거품에 대한 우려가 나오고 있는데 이와같은 가격상승을 유발하고 있는것은 공급부족때문으로 분석되고 있다.  많은 미국인들이 불경기 이후에도  재정적으로 어려움을 겪으며 주택거래가 한산해진  가운데 건축업자들은수요가 증가하는 다세대 임대용 건설에 집중하여 신규단독 주택 공급이 부족하게된 것이다.

 

최근들어 다세대 임대용 건설이 감소하고  신규  단독주택 건설이 증가하고 있지만 아직 수요를 충족시키지 못하고 있는 상태이다.

 

 

단독 주택 가격 약간 상승

케이스쉴러  지수에 따르면 전국적으로 3월 단독 주택가격은 5.2% 상승하였다.  현재 가격은 이전 피크인 2006년 가격에 비해10.5%~12.5% 정도 낮은 수준이며  2005년 9월 수준이다.

주택가격은 2015년 초부터 상승세가 약간 둔화되면서 년 5% 수준으로 상승하고 있다.

경기호조로 인해 고용시장이 계속 향상되고 있으며 실업율은 낮아지고 있고 융자 이율은 아직도 극히 낮은 수준을 유지하고 있어서 주택가격이 상승하고 있으며 이에 더해 주택 공급 부족도 가격상승을 부추기고 있는 것이다.

현재 시장에 나와있는 주택수는 미국 전체 가구수의 2% 미만으로 1980년대 중반이래 가장 낮은 수준이다.

미국내에서 가장 Hot한 시장은 서부지역으로 조사되었다.  Portland, Seattle, Denver가 1년전 대비 가격이10% 상승하여 미국내 20대 도시중 상승율이 가장 높았으며 뉴욕, 워싱턴 DC, 시카고는 모든 3%보다 낮은 비울로 상승하였다.

북부 뉴저지를 포함한 뉴욕시의 케이스 쉴러 주택가격 지수는   2.7% 상승한 것으로 나타났다.

 

부동산 협회 조사에 의거하면 버겐 카운티의 경우 가격이 0.7% 하락해 중간가가 $429,500 이었고 패싸익 카운티는 2.6% 하락한 $277,500이었다.  이와 같이 뉴저지가 다른 지역보다 회복이 느린 이유는 하락폭이 상대적으로 적었고, 아직도 foreclosure의 늪에서 헤어나지 못하고 있기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

상업용 부동산 시장 동향

 

 

미국 상용 부동산 가치 상승정지

 

지난 6년여간 지속적으로 상승하면서 이미  불경기 전 최고가를 넘어선 미국 상용 부동산 가치 상승이 정지 상태로 돌입하였다는 보고서가 제출되었다.  하지만 프라임 위치에  좋은 건물은 꾸준히 가격이 상승하고 있는 것으로 나타났다.

 

전국적으로 상용부동산 가치를 추적하는 Green Street사의 상용부동산 가격지수는 지난 수년간 매년 두자리 상승을 보여주었는데 4월들어 가격상승이 전혀 없었다.  지난 3월 Green Street사 상용부동산 가격지수도 전달에 비해 0.5% 하락하였고 거래도 하락하였다.

지난해 말 동사는 상용부동산 가치가 2016년 전반적으로 하락할 것이라고 예상하였는데 실제 예상대로 진행되고 있는것이다.

 

가격의 투명성 문제가 조금있기는 하지만 상용부동산 가격이 더 이상 상승세를 보이지 않고 있다고 발표하였다.

그래도 4월 현재 상용부동산 가치는 1년전에 비해 7% 오른것이고 불경기전 최고 가격이었던 2007년 8월에 비해서는 23%나 오른 가격이다.

 

올해들어 주요 시장내에 있는 부동산중 위치와 질이 떨어지는 소위 “B급” 부동산 가격이 하락하는 경향이 보이고 있지만 주요시장내 “A급” 부동산 가격은 별 변화를 보이지 않고있다.

 

이는 맨하탄등 주요 도시에 부동산을 소유하고 있는  사람들에겐 좋은 소식이다.

최근 Chetrit Group이 Sony Building을 $1.3 Bil에 판매한 것과 Thor사가 693 5th Ave.건물을 $525 Mil에 계약한 것이  좋은 예들이다.

 

 

무디스와  Real Capital Analytics의  상용부동산 가격지수는 2월에 0.2% 하락한 후 3월에는 0.2% 상승하였는데 전국 상용부동산 가격지수는 2015년 12월이후 큰변동없이 진행된되고 있는것이다.

 

산업용  부동산 가격지수는 2.7% 상승하였고 아파트 가격지수는 0.9% 상승하였으며  CBD 오피스 가격지수는 2.3% 하락하였고 교외지역오피스 가격지수는 0.5%, 리테일 부동산 가격지수는 0.2% 하락하였다.

 

 

 

NAREiT 부동산지수 약간 하락

 

전국적으로 볼때 4월NAREiT Pure Property Index는 전달에 비해 0.3% 하락하였다.

지역적으로 중서부가 0.6%, 북동부가 0.7% 상승한 반면 남부는 1.5%, 서부는 1.1% 하락하였다.

 

4월의 지수 하락은 부동산 시장의 하락추세로 보기는 힘들것으로 보고있다.  왜냐하면 올 첫 4개월간 부동산 가격 지수는 3% 상승하였으며NAREiT도 올해 부동산 가격 상승을 9%로 예상하고 있기 때문이다.

 

REiT가 소유한 부동산들의 입주율은 상대적으로 높은편이고 임대료 성장도 강세를 보이고 있으며 신규건설도 낮은 수준이어서 가격상승이 예상되는 것이다.

신규건설은 과거 평균에 크게 못미치는 수준이며  올 첫 4개월동안 소득과 가치상승을 합한 전체 수익율은 4.25%에 달하고 있어 성장은긍정적이다.

 

 

 

기관투자가들 임대용 단독주택 구매 지속

 

이제 미국내 많은 지역에서 주택가격이 상승하여 값이 저렴한 임대용 단독주택 구매가 용의하지 않아졌지만 이분야에 투자하고 있는많은 기관투자가들은 현재 보유하고 있는 지역내에 지속적으로 투자하고 있는것으로 나타났다.

 

임대용 REiT인 American Home 4 Rent사는 지난 2월 American Residential Property 사와 합병으로 총 44,500여채의 임대용 주택을 보유하게되었다.

 

Invitation Homes사의 경우 이전에 비해 적은 액수이지만 매주 $10~$20 Mil을 임대용 주택구매에 지속적으로 지출하고 있다.  이회사는Seattle, LA, Inland Empire, 남부 플로리다, 아틀란타 등지에 50,000여채의 임대용 주택을 보유하고 있다.

 

이들에게 지정학적인 것은 가장 중요한 요소중 하나로 꼽히고 있다.  소유 부동산이 근거리에 있는 경우 관리면에서 용이하며 효율적이기 때문이다.

이것이 대형 투자가들이 현재 보유하고 있는 지역내에 지속적으로 투자하는 이유이다. 

이들은 신규 시장에 진입시에는 American Home 4 Rent사의 경우와 같이 포트폴리오 전체를 매입하고 있다.

 

단독주택의 경우 아파트와 달리  주택이 모두 동일하지 않고 유닉하기 때문에 포트폴리오가 잘 짜여 있지 않으면 비용과 관리에 애를 먹을수 있는것이다.

 

이제 기관투자가들이 이 분야에 진입한지 4년이상 되어가고 있으며 이들은 잘 정리된 운영 History를 갖고있어 점차 효율적인 운영이 가능해져 가고 있는 것이다.

 

임대용 단독 주택에 대한 수요는 아주 높은 수준이다.  2016년 1분기 현재 평균 공실율은 4.3%밖에 되지않는 상태이다.  주택 소유율이낮으며 많은 사람들이 임대를 하고 있어 이시장의 전망은 밝은 편이다.

 

 

오피스 시장

 

오피스시장 근간은 향상되고 있는 추세이며 1분기 공실율은 16%로 1년전에 비해 0.6% 낮아졌다.

그리고 1분기 순흡수는 11.1 Mil Sq Ft로 1년전에 비해 52% 증가한 것이며 지난 12개월간 순흡수는 45.7 Mil Sq Ft로 2007년 이래 가장 좋았는데 이는 오피스 테넌트들의 이동이 가속회되고 있기 때문이었다.

 

요구임대료와 유효임대료는 각각 0.9% 와 1.0% 증가하였는데 이는 22분기 연속 분기별 임대료 상승이었다.

 

신규개발은 6.1 Mil Sq Ft로 지난해 같은기간 9.2 Mil Sq Ft에 못미치는 낮은 수준이었다.

 

순흡수가 증가하고 있는 상위 5개 지역은 휴스톤, 로스앤젤스, 달라스, 보스톤, 아틀란타 등이었고 공실율이 낮은 지역은 뉴욕시, 보스톤, 필라델피아, 로스앤젤스, 아틀란타 순이었으며 신규건설이 높은지역은 뉴욕시, 달라스, 워싱톤 DC, 시카고, 휴스톤 순이었다.

 

 

산업용 시장

 

산업용 분야가 확장세에 돌입하고 공장생산이 2015년 8월이래 처음으로 확장되고 있는 가운데 산업용시장은 공실율 하락, 임대료 상승,순흡수 증가를 보이며 계속하여 향상을 보여주고 있다.

 

산업용 건물의 공실율은 6.2 %로 Flex Space의 8.4% 훨씬 더 낮은 수준이다.

 

수요증가에 부응하여 개발업자들은 59.5 Mil Sq Ft를 신규 공급하였지만 1분기에  흡수가 그를 상회하는 63.5 Mil Sq Ft 여서 문제가 되지않았다.  Built-to-Suit과 Spec. 개발 모두가 계속 늘어나고 있는데 이는 붐을 이루고 있는 e-Commerce 회사들이 효율성을 위해 기능성이높은 신규건물들을 선호하고 있기 때문이다.

 

순흡수가 높은지역은 달라스, 아틀란타, 북부 뉴저지, 시카고, 필라델피아 순이였고 공실율이 낮은 지역은 로스앤젤스, 디트로이트, Inland Empire, 휴스톤, 달라스 순이었으며 신규건설이 많은지역은 달라스, Inland Empire, 필라델피아, 시카고, 아틀란타 순이었다.

 

 

리테일 시장

 

금융시장의 Volatility와 낮은 임금 상승율로 아직은 소비자들이 지출에 인색한 편이며 그로 인해 미국내 리테일 판매는 3월 0.5% 하락하였다.

 

Neighborhood와 Community Center의 공실율은 10%로 변화가 없었으며 요구임대료와 유효임대료는 모두 0.5% 상승하였고 Regional Mall의 공실율도 7.8%로 변화가 없었다.

신규건설은 모든 분야에서 아주 낮은 수준이었다.

 

소비자들에게 독특한 샤핑경험을 제공하는 새로운 리테일 개념들이 계속 소개되면서 매장의 Layout들이 계속 변화하고 있는 추세이다.

 

E-Commerce들로 인해 Brick and Mortar 리테일러들은 매장을 폐쇄하거나 규모를 줄이는 추세를 보이고 있다.  Sports Authority사는Chapter 11 Bankruptcy를 하여 140개의 매장을 닫거나 판매할 것이라 하였고 Macy’s, Sear, Kmart, Kohl’s, Staples, Men’s Warehouse등도 일부 매장 폐쇄를 발표하였다.

 

 

 

임대용 아파트 시장

 

아파트 공실율은 1분기에도 0.1% 증가하여 3분기 연속 공실율 증가를 보여주었는데 이는 신규개발이 계속 늘어나고 있기 때문이었다.

 

더 많은 유니트가 이용가능하게 되어 임대료 상승율은 낮아지고 있다.  1분기 요구 임대료는 0.4%, 유효 임대료는 0.5% 상승하였는데 이는 2011년 4분기 이래 가장 낮은 상승율이었으며 지난 12개월간 총임대료 상승은 4.6% 였다.

 

1분기 신규 아파트 공급은 42,350 유니트로 지난 1년간 분기별 평균 공급인 50,000 유니트에 못미쳤으나 2016년 총신규공급은 2015년의200,000유니트를 상회할 것으로 예상되고 있다.

 

년 임대료 상승율이 높은 지역은 포트랜드, 새크라멘토, 오클란드, 시애틀 메트로 지역들이었으며 점차 더 많은 비율의 아파트 임대자들이 현 거주지를 재임대하는 것으로 나타났다.

 

 

 

 

숙박용 부동산 시장

 

비지니스 여행객과 관광객들이 모두 증가세를 보이며 호텔수요는 계속 강세를 보여주고 있다.

 

2015년 말과 비교시 미국 호텔업계의 투숙율은 1.2% 증가한 66.4%였고 일평균 숙박료 (ADR)는 3.6% 상승한 $124 이었으며 이용가능 객실당 수입 (RevPAR)은 5.3% 나 증가한 $83 이었다.

RevPAR는 년간으로 비교할시 73개월 연속 상승한 것이다.

 

3월 현재 미국내에는 4,100여개의 프로젝트 총 499,500개의 객실이 건설계획이나 진행중인데 이는 1년전에 비해 15% 증가한 것이다.  이들중 현재 건설중인 프로젝트는 1,200건의 153,000 객실로 1년전과 비교시 21.5% 증가한 것이다.

 

가장 건설이 활발한 지역은 뉴욕 (15,145 객실), 휴스톤 (5.,296객실), 로스앤젤스(4,931객실), 마이애미 (4,297객실), 라스베가스(3,905객실) 순이었다.

 

 

 

부동산 시장 전망

 

- 계속되는 고용증가와 가처분 소득 증가로 인해 소비자 지출이 늘어남으로써 올 경기 성장율은 상승할 것으로 보인다.  2016년 GDP는2.0%~2.5%정도 상승할 것으로 예상되고 있다.

 

- 상용 부동산 가격 상승은 지난 몇년간에 비해 감속화 될것이다.  꾸준한 공간수요와 완만한 임대료 성장율이 계속되며 시장근간은 괜찮을 것이다.

 

- 년초 금융시장의 요동에도 불구하고 2016년은 꾸준한 투자수요, 비교적 낮은 융자이율, 안전 투자처로 자금 유입등으로 판매는 증가할 것으로 예상되고 있다.

 

- 다른 투자들에 비해 상대적으로 높은 수익율 때문에 2차와 3차 시장에 대한 관심과 투자활동이 증가할 것이다.

 

- Cap Rate는 최소한의 변화만 있겠지만 투자가들의 수요증가와 위험 감수로 인해 2차와 3차시장의 Cap Rate는 낮아질 것이다.

 

- 2015년말 서명된 FiRPTA로 인해 미국부동산의 외국인 투자가에 대한 Tax withholding이 감소하여서 외국인 투자는 한층 증가세를 보일것이다.

 

- 2016년 3월 ULI 조사시 높은 비율의 경제 학자와 분석가들이 앞으로 3년간 상용부동산 업계가 확장될 것이라고 하였다.  하지만 6개월전 조사에 비해 서 성장율, 수익율, 임대료 성장은 낮을 것이라고 응답하였다.

 

-Moody’s의 상용부동산 가격지수 성장율은 앞으로 3년간 년 평균 3.6% 정도로 예상되고 있는데 이는 장기 평균 5.8%에 못미치는 수준이다.  NCREiF의 수익율도 같은기간 년 7.5%가 예상되는데 이도 장기평균 10%보다 낮은것이다.

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