" 미국 부동산 뉴스 "

주거용 부동산 시장



세계적으로 경기는 불안정한 상태를 보여주고 있지만 아직까지 미국경기는 꾸준한 향상을 보여주고 있다.

 

고용시장은 2015년에 이어 2016년에도 호황을 보여주고 있으며 실업율은 미약하지만 지속적으로 낮아지고 있다.  이로인하여 가구 형성이 증가하여 2015년 신규가구 형성은

1.25 Mil에 달하였다.

 

가구 형성 증가는 주거용 부동산 수요 증가로 직결되고 있다.  특히 임대시장이 활황을 보여주어 임대용 아파트 건설이 크게 증가하였으며 임대료도 계속 상승하고 있다.

단독 주택 건설은 큰 변동이 없지만 주택판매는 증가하고 있으며 재고 부족으로 인해 주택가격도 상승하고 있는 것이다.  이와같은 좋은뉴스들로 인해 연준위는 이자율 인상을 시작하였지만 대외 사정들과 아직도 제대로 회복치 못한 지역들로 인해 인상속도를 늦추고 있는 상태인 것이다.

 

2015년 주택가격은 6% 상승하였으며 2016년 상승예상치는 3% 정도이다.

그리고 융자이율은 2015년 평균 4.15% 였으며 2016년은 4.65%로 예상되고 있다.

기존 주택판매의 경우 2015년에는 5.26 Mil채가 판매되어 1년전에 비해 6% 상승하였으며 2016 판매 예상치는 2015년에 비해 3% 증가한5.4 Mil 채이다.

 

신규주택 건설은 2015년 전체로 볼때 10%가 증가하였고 단독주택 건설만 보면 7% 증가하였다.

2016년에는 전체적으로 12% 증가가 예상되고 있으며 단독주택은 15% 증가가 예상되고 있는데 이는 단독 주택수요가 늘고 있기 때문이다.

 

2015년도 신규주택 판매는 전년에 비해 14% 증가하였으며 올해에도 전년대비 16% 증가가 예상되고 있어 좋은 편이다.

주택소유율은 2015년 4분기 63.4% 였으며 2016년 말에도 이와유사한 63.3%가 예상되고 있어 아직도 과거 평균에 크게 못미치고 있다.

 

CoreLogic사의 Corelogic Home Price Index 예상치를 보면 2016년 1월에서 2017년 1월사이 주택가격은 5.5% 상승할 것으로 추정되고 있다.  이 지수는 주인이 입주해 있는 단독 주거용에 대해 각 주별로 다양한 경제 변수를 고려해 작성한 것이다.    동사는 이자율이 낮은 수준을 유지하고 있으며 고용이 Solid하고 소득이 상승하고 있기 때문에 올봄 주택시장은 평균치를 넘을것으로 예상하고 있다.

 

단독 주거용 건설증가 예상

 

NAHB (전국 주택 건설업자 협회)와 Metrostudy사의 조사 보고서에 따르면  두곳 모두 2016년 다세대 주거용 건설이 slow 해지는 대신 단독주택  건설이 증가할 것이라고 예측하였다.

Metrostudy사는 올해 단독주택 건설은 14.6%, 다세대 건설은 5.4% 중가할 것으로 예상하였고 NAHB는 단독주택 건설이 19%, 다세대가2% 증가할 것이라고 예상하였다.

 

 

20도시 주택가격 상승

 

S&P/Case-Shiller 의 12월 20대도시 지수는 1년전에 비해 5.7% 상승하였다.  이것으로 볼때 시장의 격동성에도 불구하고 미국 경제는 계속호전되고 있으며 주택가격도 꾸준히 상승하고 있는것으로 판단되고 있는 것이다.

 

 

맨하탄 High End 콘도 Crash 향해 질주?



지난해부터 맨하탄 초고가 콘도시장의 이상조짐에 대한 징후가 보였었는데 이제는 Crash를 향해 질주하고 있다는 극단적인 주장까지제기되고 있다.

 

서반구에서 가장 높은 주거용인 432 Park Ave 콘도는 높이 1,400 FT에 141개 콘도로 구성되어 있으며 최고급 편의시설들이 설치되어 있으나 전체의 10%도 안되는 단지 13 유니트만 판매된 상태이다. 총 판매 액수는 $170 Mil 으로 많은것처럼 보이지만 유니트 평균 가격이$21 Mil인것을 고려하면 아무것도 아닌 것이다.

이와같이 평균가격이 맨하탄 아파트 가격의 10배가 넘는 유니트로 구성된 콘도는 맨하탄내에 이외에도 많이 산재해 있다.

 

과연 시장이 이제 정상을 지나 내리막을 향하고 있나 질문해 보자.  올 1월이래 High End 콘도들의 평균 마케팅 기간 (시장에 나와 거래되는 시간)은 90일을 넘기고 있다. 이와같이 길어진 기간으로 인해 30년전인 1980년대 Savings & Loan들 위기가 발생하기전 많은 Lender들은 고가의 앤틱가구와 미술품들을 담보로 갖고 있었는데 이제 그것이 콘도로 바뀐것이 아닌가하는 질문을 갖게된다.

 

맨하탄 하늘에 곳곳에서 많은 건설용 Crane을 볼수있다.  2015년 이수자는 70여대로 2000년도에 비해 2배에 달하였으며 LA의 7배에 달하는 수자이고 대부분이 High End Condo 건설용 들이다.

 

지난해 달러강세, 재무성의 $3.0 Mil이상 콘도 주인 표기 의무등으로 구매자들이 High End 콘도 시장에서 멀어지고 있다는 뉴스들이 나왔음에도 불구하고 대부분이 고가인 5,300여채의 신규콘도가 건설중이었다.  외국인의 구매비율은 전체 콘도의 15% 수준이지만 High End 콘도의 경우40% 이상에 달하고 있다.

역사를 살펴보면 재미있는 사실을 볼수있다. 1900년대 이후 가장 높은 건물이 들어설때 주식이나 부동산 시장이 Top에 달하였었다. 1907년 Woolworth건물, 1920년대 크라이슬러와 Empire State Bldg, 1970년대 초 World Trade Center, 1998년 Shanghai World Financial Center, 최근 Burj Khalifa in Dubai가 그예이다.

 

가장 큰 문제는 건설업자들의 View가 너무 핑크빛이라는 것이다.  이로인해  공급이 수요를 점점 더 넘어서고 있으며 위험은 점차 더 심각해지고 있는 것이다.

 

상용 부동산의 경우도 예외는 아니다.  맨하탄 상용건물은 Cap Rate가 3% 이하로 가격상승이 계속되지 않는 경우 문제가 심각해 질 수 있는것이다.  호텔의 경우도 투숙율이 최고조에 달했음에도 20,000여개의 객실이 새로이 공급라인에 있다는 것이다.

 

뉴욕시는 지난번 부동산 시장 문제의 근원지였음에도 불구하고 시장침체를 잘 비켜간 곳이므로 이번에도 결과를 알수없기는 하다.

 

고가 시장이 Crash 되어 Steep Discount가 되는경우 구매하여 Hold하면 그것이 기회가 될수는 있는것이다. 하지만 너무 액수가 커서 일반인들에겐 그림의 떡이 될것이다.

 

 

교외지역 Renter 증가

 

미국내 교외지역에 Renter가 도시보다 더 빠르게 증가하고 있음이 2006년에서 2014년까지 조사에서 밝혀졌다.  NYU와 Capital One의 조사에 따르면 미국내 11개 메트로 교외지역의 Renter는2006년 23%에서2014년 29%로 크게 증가하였다.

이런 변화는 Mortgage Meltdown 이래 주택소유를 위한 융자문제가 주요인으로 보이지만 대부분 메트로 교외지역의 임대료도 꽤 상승하여 다른 요인도 작용하고 있음을 알수있는데  가장큰 이유는 도심내 렌트비가 너무 높아져서 감당하기 힘들기 때문에 렌터들이 교외로 밀려나가고 있는것이다.

 

아직까지는 대도시내 임대비율이 교외지역보다 훨씬 더 높은 비율을 차지하고 있다.  마이애미와 뉴욕의 경우 전체 도시내 주거민의 삼분지이가 임대자들이지만 교외지역과 비율차이는 점차 줄어들고 있다.

아틀란타의 경우 교외지역 임대자가 거의 두배로 증가하였고 달라스 지역의 8% 임대자 증가는 모두 도심밖에서 발생하였다.

로스앤젤스의 경우 도시밖의 거주자중 거의 반이 임대자들이다.

전국적으로 볼때 전체 가구중 37%가 임대를 하고있는 것으로 나타났는데 이는 1960년대 중반이후 가장 높은 비율인 것이다.

 

 

2015주거용 부동산 시장요약

- 1년전과 대비시 시장활동 증가율은 서부가 23.2%, 남부가 14.6%, 중서부가 10.9%, 북동부가 8.7% 였다.

- 기존 주택의 중간가는 서부가 $321,000로 가장 높았고 그뒤를 북동부 $255,700, 남부 $196,000, 중서부 $171,000 순이었다.

- 기존 주택의 시장에 나와있는 평균시간은 58일로 1년전 66일보다 줄어들었다.

- Foreclosure는 판매되는데 평균 68일이 걸렸고 Non-Distressed 주택은 평균 57일이 걸렸다.

- First-Time 구매자는 2015년 평균 전체의 30%로 약간 증가하였다.

-12월말 기존 주택의 재고는 12.3% 감소한 1.79 Mil채로 3.9개월 공급량인데 이는 2005년 1월이래 가장 낮은 수준이다.

 

 

 

 

 

 

상용 부동산 시장 동향

 

 

2016상용부동산 가격전망



2016년 상용부동산 가격에 대한 전망은 다른해와는 달리 응답자들 간 큰차이를 보여주고 있다.  이는 시장에 작용하는 요인들에 대한 예측이 쉽지 않기 때문 (불확실성이 높음)인 것으로 분석되고 있다.

 

모건스탠리사는 NOI성장이 가격을 따라갈수 없기 때문에  Zero 성장을 예상하고 있다.

 

Costar사의 경우 4~5% 성장을 예상하고 있지만 이는 2014년 7.5%, 2015년 6.5%에는 미치지 못하는 수준이다.  다세대 주거용을 제외하고임대료의 상승으로 NOI가 증가할 것이라 전망하고 있다.  A급 위치에 있는 A급 부동산들에 대해 해외자금 유입이 여의치 않아지면 Cap Rate가 상승하겠지만 소득상승율이 더 높아 가격이 올라갈 것이라 전망하고 있다.

 

Reis사는 Gateway City들 일부를 제외하고는 성장이 Zero%일 것으로 예상하고 있다.

 

CBRE사는 3% 성장을 예상하고 있는데 현시장이 Debt가 아니고 Equity로 주도되고 있으며 NOI가 증가할 것이기 때문이라 하였다.

 

Moodys사는 성장이 이전보다 slow하겠지만 적어도 5.8% 성장이 있을것으로 낙관하고 있다.

다세대 주거용을 제외하고 오피스, 창고들의 수요 증가가 예상되며 이에 따른 소득증가가 발생할 것으로 보고있다.

 

한 Pension Fund Giant는 성장이 2015년의 반인 3.5% 정도로 예상하고 있는데 Cap Rate가 조금 올라가겠지만 운영근간이 향상되고 NOI 상승이 더 높아 가격상승이 이루어질 것으로 보고있다.

 

Green Street사는 Zero에서 -10%로 가장 비관적인 전망을 보여주었다. 

이들은 현시장이 회사채나 Reits에 비해 15% 정도 Overprice 되어있다고 주장하고 있다.

하지만 운영근간이 건전하고 2007년에 비해 보수적 환경이며 아직도 외국 투자가들의 미국부동산 선호도가 높아 시장이 바뀔 가망성도있다고 문을 열어놓았다.

 

 

상용부동산 Correction 예상

 

유가 하락으로 큰 타격을 입고있는 휴스톤 지역의 오피스와 맨하탄의 High-End 콘도 시장은 일부 전문가들이 큰폭으로 하락 가능성이있고 Default로 이르게 될 수 있는 시장으로 보고있는 것들이다.

 

10년전 휴스톤 북쪽지역에 있는 14층의 Northborough Tower는 좋은 투자로 간주되었던 것으로 그동안 수입도 꽤 올려주던 건물이다.

하지만 이제 $21 Mil의 융자기간이 만료될 예정이어서 판매를 하려 시장에 내놓았으나 구매자를 찾을수없는 상황이고 재융자도 어려움을 겪고있다.  높은 이자율에 재융자는 가능할수도 있지만 그럴경우 수입을 잠식해 소득이 크게 줄어들기 때문에 운영이 어려워질수도있는 것이다.

 

맨하탄의 High End 콘도도 개발업자들이 이 분야로 개발을 집중하고 있어 공급이 넘쳐나고 있으며 중국등 세계 경기의 침체와 유가하락으로 인한 중동, 러시아등 경기하락으로 수요가 감소하고 있어 점차 수요 공급의 불균형이 커지고 있는 상황이다.

 

하지만 전체적으로 미국 경제가 살아나고 있는 상황이어서 Correction은 이전과 같이 심각하지는 않을것이라는 것이 대부분의 의견이다.

 

 

미국 상용부동산 가격 6년내 하락



2010년이래 처음으로 1월 미국 상용부동산 가격이 하락한 것으로 조사되었다.

 

Moody/RCA 상용부동산 가격지수는 1월들어 12월에 비해 0.3% 하락하였는데 이는 오피스와 산업용이 각각 1%씩 하락하며 주도하였다.

 

Financial Market의 Volatility가 부동산 수요를 꺽고있으며 수익율이 떨어지고 있고 상용부동산 융자를 bundle로 만들어 판매하기가 어렵기 때문인 것이 주 이유로 분석되고 있다.

 

Moody 지수는 2010년 1월이래 거의 배로 상승하였으며 이전 Peak보다 17%정도 더 높은 수준에 도달하였는데 이는 낮은 이자율과 경기호조로 인해 부동산 수요증가 때문이었다.

그리고 뉴욕과 샌프란시스코와 같은 도시내 주요 오피스 건물들은 시장이 바닥이었을때와 비교해 3배정도 가격이 상승하였다.

 

 

오피스 시장



2015년 4분기 오피스 공실율은 16.3%로 전분기에 비해 20 BPS 낮아졌다.  그리고 순흡수는 15.5 Mil Sq ft로 2007년 3분기이래 가장 높은수준이었다.

2015년 전체 순흡수는 42.4 Mil Sq ft로 1년전보다 35% 증가하였다.

요구임대료는 0.8% 상승하여 21분기 연속 임대료가 상승하였다.  오피스 사용 신규고용은 꾸준함을 보이고 있으며 개발업자들은 시장에 자신감을 보이며 개발을 추진하고 있다.

미국내 20개 오피스 메트로중 샌프란시스코, 뉴욕시, 롱아일랜드, 시애틀, 미네아폴리스, 보스톤 순으로 공실율이 낮았다.  반면 공실율이 높은 지역은 피닉스, 디트로이트, 워싱톤 DC,  달라스/Fort Worth, 북부뉴저지, 휴스톤 순이었다.



산업용 시장

제조업 분야가 약세를 보이고 있음에도 산업용 시장은 공실율 하락과 임대료 상승을 보이며 시장 근간이 향상되고 있다.

자동화와 Bulk-Order Processing을 취급하기 위한 현대식 건물의 수요가 높아짐에 따라 Built-to-suit 개발이 증가하고 있다.

또한 공급체인과 배달을 신속히 하기위해 현대식 창고와 유통분배 센터의 수요가 더욱 늘어나고 있다.

전국적으로 공실율은 6년연속 낮아지고 있으며 수요증가로 개발업자들이 4분기 44 Mil Sq ft를 공급하였지만 흡수는 거의 73 Mil Sq ft에달하였다.

공실율이 낮은 도시는 로스앤젤스, 오렌지 카운티 (CA),  롱아일랜드, 웨스트 미시건, 시애틀, 휴스톤 순이었고 공실율이 높은 도시는 피닉스, 인디애나 폴리스, 보스톤, 샬롯, 필라델피아, 아틀란타 순이었다.

 

리테일 시장

고용시장이 호조를 보이고 있지만 낮은 임금 상승으로 리테일러들은 아직도 고객을 끄는데 어려움을 겪고있다.

리테일 판매는 2.1% 증가해 전년도의 3.9% 증가에 못미쳤다.

Neighborhood와 Community 센터의 공실율은 약간 낮아져 10% 였으며 지역 Mall의 공실도 약간 낮아진 7.8% 였다.

신규개발은 극히 낮은 수준이었고 e-commerce는 계속 Brick and Mortar 리테일러들을 위협하고 있다.

 

다세대 주거용 시장

공실율이 약간 상승해 4.4%가 되었지만 아직도 시장 근간이 아주 좋은 상태이다.  임대료는 4.5% 상승해 2007년이래 가장 높은 수준이었으며 이는 6년 연속 임대료가 상승한 것이다. 

2015년 총 신규공급 아파트수는 188,300으로 1999년 이래 가장 많았는데 2016년 공급은 이를 상회할 것으로 예상된다.  신규 아파트들의 임대료가 너무 높아 오래된 아파트를 레노베이션해 렌트하는 투자자들이 늘어나고 있다.

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