" 미국 부동산 뉴스 "

미국 부동산 시장

주거용 부동산 시장 전망

 

전국 부동산 중개인 협회의 조사에 따르면 기존주택시장은 판매가증가하고 가격도 상승하고 있지만 전망은 확실치 않은 것으로 나타났다.

고용 증가와 낮은 융자이율로 인해 구매 수요가 증가하고 주택 판매가 늘어나고 있으며 이에 부응해 주택건설이 증가하고 주택용품, 가구등의 구매 수요와주택 레노베이션이 늘어나고 있는 상태이다.

반면 주택 재고가 감소하고 있으며 가격 상승이 소득 상승을 앞서고 있어 주택 구매 감당성이 점점더 떨어지고 있는 상황이다.

즉 주택수요는 높아지고 있지만 수요 공급의 불균형과 소득 상승의 저조로 인해 전망이 불투명하다는 것이다.

그런데 세계 경기의 불확실성 증가, 주식시장의 빈번한 등락, 수출감소로 인해 미국경기는 주택판매를 포함한 소비자에 의존도가 더욱높아지고 있는 것이다.

 

 

 

1월 기존 주택 판매는 년 5.47Mil 유니트로 12월에 비해 0.4% 증가하였으며 주택재고는 1년전에 비해 2.2% 감소하여 주택구매자가 선택할 수 있는 폭이 줄어들고 있다.

중간 판매 가격은 $213,800으로 1년전에 비해 8.2% 상승하였으며 특히 Portland (11.4%상승), 샌프란시스코(10.3%,) 덴버(10.2%상승)등일부 대도시들은 주택가격  상승속도가 임금 상승을 너무 앞지르고 있어 오히려 시장의 침체가 우려되고 있는 상태이다.

 

2015년 마지막 분기 GDP는 예상되었던것보다 0.4% 높은 1%를 보여주었다.

GDP는 경기의 건전도를 측정하는 주요수단인데 이는 일정기간 동안 생산된 모든 물품과 서비스의 총액수이다. GDP 성장율이 2.5%를 넘어야  높은 성장을 보이는 것이다.

인플레이션은 년 1.5% 수준으로 낮은 편이었다.

 위와 같은 기존주택 판매, GDP, 인플레이션등의 뉴스로 인해 융자이율은 큰 변동을 보이지 않고 낮은 수준을 유지하고 있다.

 

미국은 보통 2월 중순에 있는 President Day가 부동산 시장에서는 봄이 시작되는 시기로 간주되어 왔다.  이시점 부터 리스팅이 증가하기시작하고 Showing이 많아지면서 주택 판매건수가 증가하기 시작하는 것이다.

하지만 올해에는 2월 말 까지도 리스팅이 증가하지 않고 있으며  이로 인해 주택재고는 아주 낮은 수준을 보여주고 있다.

 

지난 12월 현재 미국전체의 주택판매는 1년전에 비해 8% 증가하였지만 재고는 1년전에 비해 4% 감소하였다.  또한 전국 중개인 협회의1월 조사에서도 주택재고는 1년전에 비해 4.4% 감소한 것으로 나타났다.

 

노쓰캐롤라이나의 샬롯은 1월 재고가 1년전에 비해 24% 감소하였고, 덴버는 재고가 4,000여채로 아주 낮은 수준이며, 필라델피아는 재고가 17% 감소하였고, 워싱턴 DC는 재고가 2개월분밖에 안되고 있다.  (보통 5.5~6개월분이 정상)

 

이와같이 재고가 낮은 이유는 아직도 보유한 주택 Equity가 낮은 수준으로 판매시 큰 효익이 없기 때문이며 원하는 기대 가격이 너무 높기 때문으로 분석되고 있다.

 

 

주거용 Flip Sale 다시 시작 조짐

 

지난번 주거용 시장이 Hot하였을때 가격이 최 정상 부근에 달하면서 주거용 Flip Sale이 극에 달하였다가 수구러들었었는데 이제 시장이회복하면서 일부 지역에서 Flip Sale이 다시 고개를 들고있다.

 

2008년 시장최고 점후 가격 하강시 거의 50퍼센트 이상 가격이 하락하였던 라스베가스와 마이애미 지역에서 Flip Sale이 점차 Hot해지고있다.

 

Flip Sale이란 구매한지 1년내에 판매하는 것을 의미하며 2000년 중반에는 Flip Sale이  여러면에서 용이하였다.  가격이 계속 천정 부지로상승하였고 건설증가로 공급이 충분하였으며 융자를 쉽게 얻을수 있었기 때문이다.  하지만 지금은 가격이 상승하고는 있지만 공급이충분치 않고 융자가 용이치 않아 일부지역에서만 국한되고 있는 것이다.

 

지난번 주택시장 Bubble시 Flip Sale은 전체 판매의 8.6% 수준이었으나 현재는 5% 이하를 유지하고 있다.  라스베가스가 10.4%로 선두를달리고 있으며 Miami가 6.4% 수준이다.

 

대형 투자가들은 Foreclosure등을 통해 대량으로 주택을 구매하여 임대로 전환하고 있으며 소형 투자가들 구매후 Flip Sale을 하고 있지만 이전과 같은 이익을 내지 못하고 있다.

 

라스베가스가 Flip Sale이 Hot하기는 하지만 실제 Flip Sale로 돈을 많이 버는 사람들은 로스앤젤스, 샌프란시스코등 비싼 저택을 Flip Sale하는 사람들이다.  (물론 충분한 시장조사와 계획없이는 위험이 더 큰것은 인지할 사항이다.)

 

 

 

 

 

 

상용 부동산 시장 전망

 

2016년 REits판매에 주력 예상



2016년 미국내 REiTs들은 구매보다 판매에 더 주력할 것으로 예상되고 있으며 판매가 구매의 2배 이상 이를 것으로 보고있다.

그리고 REiTs들중 판매를 더 많이 할 예정인 기업수는 구매를 더 많이 하게될 기업수의 3배에 달할것으로 보인다.

 

이는 미국에 있는 80개 REiTs들외 2015년 소득보고와 함께 2016년 계획서를 토대로 분석한 것이다.

 

가장 큰 순 판매예상자는 Equity Residential 사로 판매 예상액이 $74억에 이르며 이는 전체 REiTs 판매 예상액의 1/3에 해당하는 액수이다.

이회사는 판매에서 나오는 자금을 주로 대중교통과 고용센터에 가까운 고밀도의 도심지역 포트폴리오와 개발에 투자할 예정이다.

 

상위 5개로 예상되는 순 판매사들은 다음과 같다.

 

                                                                                    판매(bil. dollar)                                       구매(bil. dollar)    

- Equity Residential                                                                  7.4                                                            0.6

- Prologis                                                                                   2.2                                                             0.7

- Liberty Pro                                                                              1.2                                                             0.1          

- Brandysine                                                                              0.85                                                           0

- Macerich                                                                                 1.05                                                           0.33

 

 

 

미국 오피스시장 2007년이래 판매 최고수준

 

수요증가와 한정된 건설로 인해 미국내 대부분 메트로 지역내 오피스 시장은 점점 더 호전되고 있는데   2015년 미국내 오피스 순흡수공간은 100 Mil Sq Ft를 넘어섰으며 공실율은 0.5% 하락하였다.

 

미국 오피스 공실율은 2015년 말 현재 10.8%로 1년전 11.3%에서 0.5% 내려갔으며 불경기시 13.2%까지 치솟았던 공실율은 꾸준히 하강하고 있으며 2017년에는 10%까지 내려갈 것으로 예상되고 있다.

 

투자면에서 오피스 판매는 2015년 18% 증가한 $152 bil으로 2007년이래 최고 수준에 달하였다.

 

Atlanta, 마이애미, Nashville등이 공실율이 가장 크게 향상된 지역들이었다.

샌프란시스코의 경우 테크업계의 호황으로 공실율이 크게 낮아졌으나 신규 공급 증가로 2015년 4분기 공실율 하락은 저조하였으며Tech 분야의 Bubble우려로 시장이 급변할수도 있어 투자시 조심되는 지역이다.

 

 

 

다세대 주거용 시장

 

다세대 주거용은 이번 회복기에 시장을 선도해 오고있는 분야이다.

2015년 다세대  공급은 206,000 유니트로 1989년이래 최고 수준에 이르렀으며 2016년 시장 전망도 대체적으로 괜찮을 것으로 예상되고있으며 일부시장만 주의를 요하고 있다.

특히 지난해부터 시작된 유가 하락으로 유류업계에 의존도가 높은 지역들과 실업율이 높고 임대료 성장율이 낮은 북동부 지역들이 유의 지역에 포함되고 있다.

 

주의를 요하는 5개 상위 지역은 Boston, Miami, 필라델피아, 북부 뉴저지, 피츠버그등이다.

이 지역들은 여러가지 이유에서 공실이 증가세를 보이고 있는데 임대료 상승율도 낮은편이어서 앞으로 3~4년간 가격상승폭이 낮을 곳으로 예상되는 지역들인 것이다.

 

반면 지속적으로 높은 수익을 내고있고 있으며 상승 전망이 좋은 지역들은 서부와 남부에 위치한 도시들이다.  단 그중에서 유류업계 의존도가 높은 달라스와 휴스톤은 주의를 요하는 지역이다.

투자전망이 좋은 5개 지역은 새크라멘토, 피닉스, Ft. Lauderdale, Raleigh-Durham, Orlando 등으로 대부분 이들 지역들은 실업율이 낮아지고 있으며 임대료 성장율이 높을것으로 예상되는 지역들이다.

 

 

 

리테일 건설증가 예상

 

2015년 4분기 리테일 공간의 공실율은 5.9%로 낮아졌으며 순 흡수도 증가세를 보이고 있어 앞으로 임대료 상승 전망을 밝게하고 있다.

 

그에 더해 4분기 공급은 12 Mil Sq Ft밖에 안되고 2016년에도 공급은 크게 늘어나지 않을것으로 예상되고 있어 전망을 더 밝게하고 있다.

 

현재 계획되고 있는 대형 리테일 프로젝트는 21개의 Mall, 5개의 Outlet 센터, 그리고 단지 10개의 Power Center들 뿐으로 이전에 비교해 아주낮은 수준이다.

반면 86개의 Grocery-Anchored 근린 센터가 건설중인데 이는 지난 몇해와 비교시 크게 증가한 수치이다.

이는 지속되는 경기 회복으로 인해 지역 경기가 호전되고 있는 곳들이 늘어나고 있음을 의미하는 것이다.

 

개발업자들은 지난 2006~2008년 리테일 붐 시기와는 다른 개발양상을 보이고 있다.  그당시에는 인구 증가와 신규주택 건설이 예상되는방향에 위치한 교외지역에 신규 샤핑센터 건설이 집중되었지만 이번에는 뉴욕, 마이애미, 호놀룰루등 대도시내 도심Mixed Use 에 더욱집중하고 있는 추세이다.

 

 

 

산업용 부동산 시장 Boom 언제까지?



다양한 많은 투자가들이 미국 산업용 시장에 자금을 쏟아붇고 있다.

산업용 부동산 시장은 e-commerce 들의 끊임없는 수요로 인하여 가장 빠르게 회복하고 상승하는 분야중 하나이다.

 

하지만 높은 소득성과로 인해 가격이 상승하고 그로 인해 수요가 감소하게 되면 수익율이 낮아지게되어  결국 시장이 냉각될수 밖에 없는 것이다.

 

2015년 미국 산업용 시장은 240 Mil Sq Ft의 순 흡수가 있었는데 이는 이제까지중 거의 최고 수준이며 23분기동안  연속으로 공실율이 하락하여 공실율은 7%로 낮아졌다.

 

2015년 총 공급은 172 Mil Sq FT였으며 현재 공급선 상에는 180.5 Mil Sq Ft가 있다.

현재 수요추세로 볼때 앞으로 적어도 1년간은 수요가 공급을 앞설것으로 예상된다.

 

임대료가 아직은 상승하고 있지만 부지가와 건설비용이 빠르게 상승하는 상황이다며

올연말 수요가 Peak에 이르게 되면 내년부터는 시장이  점차 바뀌어질 것으로 예상되고 있다.

 

이와같은 예상하에 이미 일부 기업들은 이 시장에서 출구 전략을 펴기 시작하고 있기도 하다.

 

 

 

Dual-Brand 호텔 추세

 

한건물에서 두종류의 다른 호텔을 제공하는 형태인 Dual-Brand 호텔 추세가 개발업자는 물론 호텔사와 투자사들의 관심을 끌고있다.

 

한예로 Residence Inn/Springhill Suites Combo는 더 많은 손님들을 끌어들이고 있지만  시설이 Mix되어 특정 Brand에 로열티를 해칠 가능성이 제기되고 있기도 하다.

 

이미 40여개의 Multi Brand 호텔이 시장에 나와 있으며 25개 정도가 건설중이고 50여개가 계획 단계에 있으며 계속 증가하는 추세를 보여주고 있다.

 

현재 같은 지역내 다른 브랜드를 갖고 있는 같은 호텔들의 손님 유치 경쟁이 심한 편이다.  한예로 Marriott 호텔의 경우 고가와 중저가의브랜드가 같은 지역내에서 손님유치를 위해 서로 경쟁하는 경우가 다반사인 것이다.

 

현재 덴버 다운타운에는 AC Hotel by Marriott과 Meridian Hotel by Starwood가 함께 들어서는 객실 195개 호텔이 개발중이고 Austin 다운타운에는 Aloft와 Element 호텔이  함께 들어서는 32층의 객실 422개 호텔이 개발중이다.  또한 시애틀 다운타운에도 객실 235개의 EVEN Hotel과 Staybridge Suite호텔이 진행중이다.

 

그리고 찰스톤에 Hyatt Place와 Hyatt House 호텔이 설계 완료되었으며 아틀란타 Midtown에 들어설 Marriott AC 호텔과Moxy 호텔이 설계중에 있다.

 

Marriott 호텔은 이 분야에서 특히 시장을 선도하고 있는데 현재 22개 Dual Brand 건물에 44개의 호텔을 운영중이며 현재 건설중인 것과계획중인 것은 그 2배에 달하고 있다.

이들은 이제까지 경험을 통해 얻은 엄격한 분리 Guideline을 철저히 적용하고 있다.  분리 Guideline은 로비, 엘레베이터, 편의시설들을 완전히 분리하는 전통적인 Link 방식과 좀더 현대식으로  서로를 Mix하는 방식중 하나를 쓰고있는데 후자는 Select Service 호텔이나 Non-Lifestyle Brand 에만 적용하고 있다.

 

과거 이들은 한개의 Check-In-Counter를 사용하거나 바로 인접해  두개의 카운터를 두는 실수를 범해 고객들을 횬돈시켜 Brand 이미지를낮춘 뼈아픈 경험을 하였다.

하지만 Backroom은 효율적인 관리, 운영을 위해 서로 연결해 사용하고 있다.

 

호텔 건설용 부지가 점점 더 찾기 힘들어지고 건설비가 증가하고 있기 때문에 호텔들은 이 형태에 관심을 더 쏟고있는 것이다.

호텔주인 입장에서는 더 많은 고객을 유치할 수 있으며 효율적으로 운영 할 수 있어 이 추세를 반기고 있으며 투자자와 렌더들은 더 나은 Cash Flow 가능성이 있고 투자에 대한 소득이 높아질 수 있어 이추세를 반기고 있는 것이다.

구독신청

Monthly Mortgage Payment

Loan Amount
Interest Rate
%
Loan Amount
years
Calculate Payment