" 미국 부동산 뉴스 "

미국 부동산 시장 동향

 

 

2015년 미국 경기는 기업들의 Negative Earning으로 놀라고 Strong Dollar와 Weak Oil가격으로 인해 기업들 간 희비가 엇갈린 한해 였다.

 

하지만 미국 경제는 올해에는 큰폭의 상승과 하락을 유도하게 될 요소는 없는 것으로 분석되고 있으며 해외 특히 중국 경기가 요 주시되는 요소로 꼽히고 있다. (1월초 중국 증시의 큰폭 하락의 경우 컴퓨터 매매로 인해 과장된 면이 있는 것으로 보인다.  7% 하락으로 인해시장에 Brake가 걸리지 않았다면 그날 하락은 7%보다 훨씬 적었을 것이라는 것이 대부분 전문가들의 의견이다)

 

2016년 미국 총생산은 2.5%정도 증가할 것이고 인플레이션은 1.1~1.8% 선이 될 것이며 고용은 호조를 보일 것이고 임금 상승이 시작되면서 소비자가 경기를 주도하게 될 것으로 예상된다.

 

낮은 유가와 강한 달러로 기업들은 지난해와 유사하게 Negative Earning이 기대되며 주식시장은 2%의 배당을 포함해 총7% 정도 상승이예상되고 있다.

연방 적자는 증가할 것이며 지난해와 마찬가지로 세계적으로 테러와 정치적 혼란이 지속될 것이다.

이에 따라 미국 부동산 시장도 지난해와 유사한 패턴을 보이게 될 것으로 예상되고 있다.

 

 

 

주거용 부동산 시장

 

2016 부동산시장 추세 예상

 

2016년에는 Secondary Market더 Hot질것이다.

18 Hour City들은 거주주민, 비지니스, 투자자들에 더욱 인기를 끌게 될 것으로 보인다.  텍사스의  오스틴, 덴버, 샌디애고, 텍사스 샌앤토니오 등지가 2015년 크게 각광을 받았지만 Low Cost of Living, 원활한 비지니스 등으로 2016년에는 더욱 각광을 받게 될 것이다.

 

18 Hour City이어 다음 Stop교외지역이 것이다.

미국 내 10대 주요 Gateway 시장 주변의 교외지역이 첫  번째기회가 될 것이다.

이전보다 더 많은 밀레니얼들이 교외지역에 거주를 원하고 있음이 조사되었으며 이들은 한적한 교외지역보다 Transit Oriented된  지역의Mixed Use를 선호하고 있다.

 

2015신규 고용이 2.9 Mil이르며 호황을 보여주었다.

신규 고용 중 오피스 사용 고용이 39%에 이르고 있으며 오피스 공실은 0.9% 낮아졌고 임대료는 2.9% 상승하였고 Start Up 기업들이 증가하고 있다.

 

주택은 Option증가하고 있다. 

주택소유는 70%에서 63.5%로 하락하여 겨우 50년 평균치에 이르고 있다.  반면 전통적인 단독 주택과 임대 아파트 이외에 임대용 단독주택, Co-Housing, Micro-Housing, 임대와 소유 혼합 주거용, Rent to Own등 다양한 Option이 증가하고 있다.

 

전국적으로 Ville들이 빠른 속도로 성장하고 있다.

Nashville, Knoxville  테네시, Louisville 켄터키, Jacksonville, Gainesville 플로리다 등이다.

이들 도시들은 빠른 성장에 적합한 데모그래픽을 갖고 있으며, 개발에 적극적이고 거주비용이 저렴하고, 삶의 질이 높으며, Urban 센터가 성장하고 인구가 유입되고 있는 특징이 있다.

 

플로리다 주는 주택시장 폭락으로부터 부상하고 있다.

올란도, 탐파, 잭슨빌, 마이애미 등이 빠르게 회복하고 있는데 특히 마이애미는 다시 미국 내 20대 시장으로 진입하고 있다.

 

고가 주택시장은 주시를 요하고 있다

고가 주거용 시장은 아직까지는 외국 자본의 힘으로 버티고 있으며 뉴욕, 샌프란시스코는 건재하지만 주의를 요하는 분야이다.

 

주택의 소유률도 낮지만 주택시장 재고도 아주 낮은 수준이다.

밀레니얼들과 베이비 부머들로 인해 주거용 시장은 점점 더 호전될 것으로 예상되고 있으며 아마도 전체 시장을 이끌어 가는 견인차 역할을 다시 하게 될것이다.

 

 

 

주거용 부동산 판매 증가

 

미국 주택판매가 2015년 12월 예상 밖으로   큰 폭 증가해 2015년 총판매는 5.26 Mil에 달하였는데 이는 불경기 직전 이후 가장 높은 수준이었다.

 

12월 주택 판매는 11월에 비해 14.7% 증가했는데 이는 새로운 융자 Disclosure Rule로 인해 주택 판매가 11월에 일시적으로 하락하였기때문으로 풀이되고 있다.

 

꾸준한 고용 증가와 낮은 융자이율은 주택구매를 증가시켜서  2015년 주택판매는 전년도에 비해 6.5% 증가한 6.26 Mil채였고 이는 2006년 이래 가장 높은 수치였다.

그리고 중간 판매가는 1년 전 대비 6.8% 상승한 $222.400 이었다.  2015년 주택판매 가치는 임금 상승 페이스의 2배에 달해 주택 감당성은 더 하락하였다.

 

수요가 꾸준히 늘고 있지만 주택 시장 회복은 Slow한 편이며 주택판매는아직도  2005년 7.08 Mil 채에 크게 못 미처 왔다.

 

점점 더 전통적인 주택구매자가 증가하고 있으며 Cash Buyer는 감소세를 보이고 있다.  하지만 주택 리스팅이 줄어들고 있어 구매자들의옵션이 줄어들고 있으며 이로 인해 주택가격이 상승하고 있는 것이다.

 

신규 고용은 2015년 2.7Mil로 좋은 편이었으며 이로 인해 실업률은 5.7%에서 5%로 낮아졌다.  신규 고용은 앞으로도 꾸준할 것으로 예상되어 주택시장에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

 

11월 S&P 케이스 쉴러 20대 도시 주택가격 지수는 1년 전 대비 5.8% 상승하였다.

낮은 융자 이율, 주택 재고 부족, 고용 호조 등이 지수 상승에 일조를 하였다.

덴버, 샌프란시스코, 포트랜드 오레곤 등의 주택 가치가 이전 최고치에 달하거나 능가한 것으로 나타났다. 

 

 

 

호화 주거용 시장 Softening

 

맨하탄의 호화 주거용 시장이 Softening을 보여주고 있다고는 하지만 실제 시장에 진짜 바겐은 거의 없는 실정이다.

 

지난 몇 년 간 기록적인 가격 상승과 기록적인 판매로 많은 판매자들이 구름잡기 식으로 높은 가격에 매물을 내놓고 있어서 Overprice된경우가 많은 것이며 이제까지 이처럼 Overprice된 리스팅들이 시장에 발붙일 곳은 없었다.

 

기존 호화 아파트 판매자들은 단순히 새로 지은 432 Park Ave나 One57의 가격에 근거해 판매가를 책정하고 있는데 이로 인해 Overprice리스팅이 되고 있으며 판매를 위해 계속 가격 인하를 해 마치 시장이 좋지 않은 것 같은 느낌을 더 주고 있는 것이다.

 

주택의 가격을 설정 할 때에는 주택의 크기, 위치, 상태, 디테일, 편의시설 등 여러가지 면을 비교해야 하며 특히 유사한 형태의 판매 예에 근거해야만 한다.

요즈음 리스팅들의 가격 인하가 유행처럼 퍼지고 있지만 이는 $1.0Mil 가치의 아파트를 $1.4Mil에 리스팅 한 후 $1.3Mil, $1.2Mil, $1.1Mil으로 계속 인하하는 사례들이 벌어지고 있기 때문에  Overpricing이 문제가 되는 것이다.

신규 아파트의 경우 경쟁이 점차 심해지고 있으며 프로젝트에 따라 판매가 큰 차이를 보여주고 있다.  2015년 3분기 현재 맨하탄에 신규개발 콘도 중 판매되지 않은 유니트의 수는 3,500 유니트로 2014년 3분기의 2,400 유니트보다 크게 증가하였으며 더 많은 유니트가 시장에 나올 예정이다.  (2016년에는 5,700 유니트가 공급 예정인데 대부분 High End 시장을 겨냥한 것들이다.)

 

이제 시장은 한걸음 더 기본적인 부동산 시장으로 다가서고 있다-수요와 공급.  구매자들은 이전과 같이 구매를 서두르지 않고 있으며구매 전에 수 차례 이상 방문하고 있다.

개발업자들은 판매를 위해 브로커들에게 더 큰 인센티브를 제공하기도 하고 판매가 부진한 경우 이전에는Offering Plan을 수정하며 한두달에 한번씩 가격을 올렸던 것과 반대로 Offering Plan을 수정하며 가격을 인하하고 있기도 하다.

공급이 수요를 앞서는 시장에서 살아남기 위해서는 맞는 방식을 모두 동원해야만 하는 것이다.

 

 

2016 주거용 시장 예상

 

올해 주거용 시장은 2015년과 유사할 것으로 예상되고 있다.  기존주택 매매는 5백 3십만에서 5백 4십만 사이로 증가가 예상되며 기존주택의 중간가는 4~5%정도 상승이 예상된다.

 

모게지 이자율은 2015년 Fed의 이자율 인상에도 불구하고 4% 초반을 유지하고 있지만 올 연말에는 4.7~5.0% 수준으로 상승이 예상되고있다.

 

신규 고용은 1.5 Mil ~ 2.0 Mil 사이가 기대되고 있으며 GDP 상승은 1.0~1.5% 정도로 예상되고 있다.

또한 주택 신축은 1.25 Mil ~ 1.35Mil 채가 예상되고 있다.

 

전국 평균이상으로 상승이 예상되는 지역들은 고용성장이 강세를 보이고 있는 지역들로 Grand Rapids, Riverside, 솔트레이크 시티, 아틀란타, 샬롯, 포틀랜드 오레곤, 탐파, 프로비던스 등이다.

 

주거용 시장의 장애물로 여겨지는 사항들은 Tight한 재고, 주택가격 상승, 미국 및 해외의 Slow한 경기성장, 그리고 높은 이자율 상승 가능성들이다.

 

  

 

 

상용 부동산 시장

 

 

상용부동산 가격지수 New High

 

Moody’s/RCA, Green Street, CoStar등 3개의 상용부동산 가격지수가 모두 상승한 것으로 나타났다.

 

- Green Street의 CPPI(Commercial Property Price Index)는 12월에 변동이 없었지만 1년 전에 비해 10% 상승하였고 3년간 30% 상승하였다.

- Moody’s 의 CPPI는 전국 종합부동산 합성지수가 1.4% 상승하였고 1년 전에 비해서는 14.7% 상승하였다.  이와 같은 년 대비 두 자리 수상승은 34개월째 지속되고 있다.

또한 CBD 오피스 가격은 지난 12개월 동안 26% 상승하였는데 이는 그 다음 순위인 리테일 부동산보다 10%나 더 높은 수치였다.

- CoStar의 가치가중합성 지수는 0.9% 상승하였고 1년간 상승률은 12.2% 였으며 동일비중 합성지수도 0.9% 상승하였고 1년간 상승률은11.7%였다.  가치가중합성지수는 이전피크인 2007년 수치보다 18.4% 더 높은 편이며 2차 도시 내 작은 건물 가격을 더 반영하는 동일비중합성지수도 상승하였지만 이전피크 수치에 4% 미달되는 것으로 조사되었다.

 

 

오피스 시장

 

Gateway City내 CBD Prime Location에 위치해 있는 A급 오피스 건물은 거의 경기 사이클 정상에 와있는 상황으로 가격의 Cool Off가 예상되고 있기는 하지만 실제 Data에는 아직도 안 나타나고 있으며 넘치는 해외자본 유입이 아직도 가격 상승을 부추기고 있는 상황이다.

오피스는 고용 증진으로 인해 전반적으로 입주률 이 향상되고 있는 편이다.  2015년 4분기 오피스는 15.3 Mil Sq Ft가 임대되어 2007년 이래 최고치를 보여주었으며 불경기 이후 가장 빠르게 회복되고 있다.  전체 공실률은 16.3%로 낮아졌으며 요구 임대료도 $30.86/sq ft로 1년 전 $29.94/sq ft보다 상승하였다.

 

오피스 시장이 향상될 것으로 기대되는 이유는 최근 신규 고용이 늘고 있는 가운데 오피스 사용이 높은 전문 서비스나 Health 관련 고용이 증가하고 있기 때문이다.

 

 

 

다세대 주거용 시장

 

불경기 이후 가장 오랫동안 호황을 누려온 다세대 주거용은 데모그래픽이 우호적이고 고용증가로 소득이 늘어나고 아직도 공급이 수요에 미치지 않아 호황은 조금 더 계속될 것으로 보인다.

 

2015년과 마찬가지로 전문인력 부족으로 인해 건설이 수요를 따라가지 못해 올해도 임대료 인상이 이어질 것으로 보인다.

미국 100대 메트로 지역의 2015년 임대료 상승률은 4.8%로 6년 연속 과거 평균치인 년 2.7%를 상회하고 있다.  지난 6년간 총 임대료 상승률은 22.5%였으며 중간임대료는 $1,244에 이르고 있다.

밀레니얼들의 고용증가로 그동안  부모집으로 들어갔던 사람들이 다시 독립하고 있는데 이들은 융자기준이 엄격해 대부분 주택 모게지를 얻지 못하고 임대 시장으로 가고 있다.

이로 인해 주거용 임대의 입주율은 95%가 넘고 있으며 임대료 상승은 2018년까지 과거 평균인 2.7%를 넘을 것으로 보인다.

 

이와 같은 높은 임대료 상승률로 인해  입주자들의 Down Payment 저축이 쉽지 않아 융자 시 더 걸림돌이 되고 있다.  또한 요즈음은 결혼후 아기를 갖게 되어도 좋은 편의시설이 설치된 아파트를 선호하는 경향이 늘고 있다.

이로 인해 미 가구 중 렌터의 비율은 1960년대 중반 이후 최고 수준에 이르고 있다.

 

Builder들은 꾸준히 다세대 건설을 늘여가고 있다.  2015년 100대 메트로의 신규 유니트는 232,000채로 과거 30년 중 2위에 달한다.  (2014년 252,000 채)

하지만 이수치는 원래 계획되었던 300,000채에 크게 못 미치는 수치인데 그 이유는 Labor Shortage

때문인 것으로 분석되고 있다.

2015년 공급된 총 다세대 유니트는 311,000채에 달하고 현재 건설중인 유니트는 443,000채에 달한다.

공급이 증가해도 한가지 문제는 대부분 건설이 고급 아파트들이라는 것이다.  이로 인해 현재 Renter중 반은 수입의 30% 이상을 임대료로 지출하고 있으며 이는 다른 분야의 지출 감소를 의미하는 것으로 경기에 문제가 될 수 있는 것이다.

 

 

일부 Submarket 다세대 Overbuilt

 

경기 회복 후 다세대 개발이 증가세를 보여주고 있는 가운데 많은 개발업자들은 다운타운 (CBDs)에 건설을 집중하여 오고 있다.

이로 인해 일부 도시들의 다운타운과 2차 비지니스 지역들에서 공실률이 상승하고 있지만 개발업자들은 강한 수요에 기대며 언젠가는빈 유니트들이 다 채워질 것으로 기대하며 건설하고 있다.

 

2015년 4분기 아파트 공실률은 4.4%로 0.1%밖에 상승하지 않았지만 건설 페이스가 임대계약 건수를 앞서고 있어 앞으로 더 높아질 것으로 예상되며 이제 전국 아파트 공실률은 Bottom Out된 것으로 보인다.

 

2015년 다운타운 지역의 아파트 건설이 증가로 재고가 증가하고 있다.  특히 일부 도시에서는 공급이 수요를 크게 앞서고 있어 건설 자제의 필요성이 제기되고 있기도 하다.

 

인디애나 폴리스 다운타운은 입주률이 5% 하락하였고 (공실율이 5% 늘었다는 것) Raleigh/Durham 다운타운은 입주률이 4.1% 하락하였으며 아틀란타의 Buckhead 지역은 3.3%, 휴스톤의 Spring/Tomball 지역은 3.2%, Park City는 3.4% 하락하였다.

 

일부 Submarket은 빌딩붐이 끝나  시장이 치유 시작된 지역들도 있다.

보스톤 다운타운/ Chinatown Submarket과 필라델피아의 유니버시티 시티가 그 예인데 급등했던 공실이 3%~6%  정도 떨어질 것으로 예상되고 있다.

하지만 Charlotte의 South End 지역과 워싱톤 D.C의 H Street/NoMa 지역은 공실율이 계속 상승할 것으로 예상되고 있다.

 

 

 

리테일 부동산 Stress and Shifts 예상

 

이자율 상승으로 인하여 소비자들은 카드이자 등의 지불 부담이 증가하여 일반 리테일 지출을 줄일 것으로 예상되지만 에너지 가격의하락이 어느 정도 상쇄시켜줄 것으로 예상되고 있다.

 

최근 추세는 테크놀로지가 계속 진화하여 온라인 리테일 매출이 늘어나고 있는데 2015년 Thanksgiving 시기에 마침내 Online매출이 In-Store 매출을 능가한 것으로 나타났다.

 

하지만 Online의 강자 중 하나인 아마존 사는 물리적인 매장개장을 계획하고 있는데 첫 매장이 아이러니하게 시애틀에 있는 구 Barn’s and Noble 자리이다.

이들  Online사 들은 매장을 열어 Show Room으로 사용하며 물건 Pickup과 Return도 사용하게 만든다는 것이다.

 

반면 100여 년이 넘는 체인점이 Sears는 마침에 시장에 굴복하게 될 것으로 보이며 그들의 유명 브랜드인 Craftsman과 Kenmore의 향방도암울한 상태이다.  JC Penny사도 재기를 위해 다양한 시도를 해오고 있지만 저가의 Kohl’s나 Marshall등에 치이고 고가인 Macys에도 눌리어 좀처럼 기를 펴지 못하고 있다.

 

Gateway 도시 내 리테일 임대료는 계속 상승할 것으로 전망되고 있다.

그 이유는 뉴욕, 마이애미, 시카고 등으로 대표되는 Gateway 도시들은 많은 리테일 기업들이 Brick-and-Mortar 매장이 그들의 아이덴티티를 지켜줄 것으로 중요시하기 때문이며 동시에 그 도시들의 주거용 시장 성장과 국제 관광객 증가도 리테일 시장을 부양시키고 있기 때문이다.

 

 

2016 투자가 선호되는 부동산 형태

 

상용 부동산 관련 종사업자들에게 2016년 투자가 선호되는 상용부동산 종류에 대해 문의한 결과 다음과 같은 결과가 나왔다. 

비율은 응답자 전체 중 구매를 권고하는 퍼센티지이고 지수는 2015년 3분기 현재 해당 부동산 분야의 상황으로 1은 Poor함을 의미하고10은 Excellent를 의미한다.

 

호텔은 응답자중 21%가 구매할 것을 권고하였으며 지수는 6.5였다.  Power Center는 23%가 구매를 권고하였으며 지수는 5.8이었다.

Student Housing이 2위로 25%가 구매를 권고하였고 지수는 6.1이었다.

CBD Office의 경우 29%가 구매를 권고하였고 지수는 6.0이었다.

Suburban Office의 경우 구매권고는 39%로 높은 편이었으며 지수는 5.0이었다.

근린 리테일 센터 (Community/Neighborhood Center)는 구매권고가 46%에 달하였고 지수는 6.3이었다.

산업용 창고는 2015년에도 거의 Top에 달하였지만 이번에도 48%가 구매를 권고해 1위였으며 지수도 7.1로 가장 높았다.

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