"아파트 공실율 상승"



지난 6여년간 미국 다세대 시장은 치솟는 임대료와 떨어지는 공실율로 특징지어져 왔는데 이제 추세가 바뀌어가는듯 하다.
2009년이래 처음으로 2분 연속 (2015년 2분기와 4분기) 공실율이 증가한 것이다.

이는 수요에 응해 건설이 증가하는 가운데 발생한 것으로 아마도 다세대 시장의 전환점이 아닐까하는 생각이 들게하고 있는것이다.

공실율은 상승하고 있지만 임대료는 아직도 년 4.6% 비율로 상승하고 있는데 이는 인플레이션을 크게 앞선 수치이고 불경기전인 2007년이래 가장 높은 상승율인 것이다.

이는 신규건설이 증가세를 보이고는 있지만 낮은 공실율, 나아지는 경제, Tight한 고용시장 그리고 임금 성장이 점차 높아지면서 임대료 상승이 늘어나고 있는 것이다.
특히 신규 건설이들이 대부분 High End여서 가장 임대료가 높은 뉴욕에서는 공실율이 높아지기 시작하고 있으며 그다음으로 높은 샌프란시스코의 경우 공실율이 더이상 낮아지지 않고있다.

반면 워싱턴 D.C.의 경우 수천채의 신규 아파트가 공급되고 있지만 공실율은 더 낮아지고 있으며 이지역 임대료 상승율은 전국 평균에 못미치고 있다.

앞으로 우려되는 사항은 수요는 높지만 공급되는 유니트들이 부지가, 인건비, 건설가 등으로 인해 대부분 높은 임대료를 받는 개발들이기 때문에 공실율이 늘어나던가 입주자들이 임대료에 허덕이게 될수 있다는 것이다.

미국내에는 현재 4천 3백만 가구가 (가족 혹은 개인) 임대를 하고있는데 임대자 5중 하나는 소득의 30% 이상을 임대료로 지불하는 소유 "Cost-Burdened" 입주자들이다.
그리고 50%이상의 소득을 임대료로 지불하는 심각하게 Cost-Burdened 입주자수는 10년전 7백5십만에서 천백사십만으로 증가한 상태인 것으로 조사되었다.

현재 개발 파이프라인상 있는 신규 아파트들은 대부분 비싼 도심지역내 위치하고 있다.  물론 교외지역에 단독주거용 임대주택들도 크게 증가를 보이고 있지만 이들은 단위면적당 가격은 도심 아파트에 비해 훨씬 싸지만 공간이 넓어 결국 가격면에서는 큰차이를 보이지 않고있다.

개발업자들은 수요가 높지만 공급이 적은 소위 B-마켓을 주시하기 시작하고 있지만 비용이 만만치않아 진입을 꺼리고 있다.  부지가와 인건비를 고료하면 투자수익율이 낮아 종종 투자가치가 없게되기 때문이다.

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