" 미국 부동산 시장 "

주거용 부동산 시장

 

예상했던바대로 12월 중순 연준위는 기준금리를 인상하였다.  이는 이미 가능성이 아주 높은것으로 예상되었던 것이어서 시장에 미치는 영향은 극히 미미하였다.

앞으로 관건은 얼마나 자주 얼마의 폭으로 금리가 인상될것이냐 하는 것이다.

 

기존의 미국경기를 이끄는 견인차 역할을 하고있는 것중 하나인 주택시장이 흔들림을 보여주었다.  11월 기존주택판매는 전달에 비해무려  10.2%  하락하였는데 이는 2010년 7월이래 가장 큰폭의 하락이었다.  11월 기존주택 판매수는 년 4.76mil 채였고 10월 판매수는 년5.32mil 채였다.

주택시장은 고용시장의 호조와 낮은 이자율로 인해 젊은 성인들이 부모곁을 떠나기 시작하면서 경제의 견인차중 하나로 부각되어 왔으며 경제학자들도 11월 주택판매수를 5.35mil으로 예상하였었다.



기존주택판매의 급락이유는 10월 연방정부가 좀더 서류를 쉽게 이해하고 단순화하기위해 규정을 바꾼것이 한이유로 분석되고 있다. 이로인해 렌더들과 클로징 기관들은 변경된 규정에 벗어나지 않기위해 너무 조심하고 있는것으로 보인다.  또다른 이유는 주택중간가가 $220,300으로 1년전에 비해 6.3%나 오른것과 재고의 부족때문으로 분석되고 있다.

기존주택판매를 지역별로 살펴보면 서부가 13.9% 감소하였고 남부가 6.2% 감소하였으며 중서부는 15.4%, 동부는 9.2% 감소하였다.

 

 

2015북부 뉴저지 주거용 부동산 시장



북부 뉴저지 주거용 부동산 시장은 다세대 주거용 건설이 활발하고 주택판매가 증가를 보이며 깊은 수렁에서 회복을 계속 보여주었다.

 

하지만 아직 고통이 다 치유되지는 않고있다.  가격상승이 극히 완만하며 Foreclosure는 미국내 수위를 다투고 있는 것이다.

 

주거용 건설은 2차대전이후 가장 저조하였던 2009년에서 2011년사이 매년 신규건설이 13,000채에 지나던 시절에서는 확실히 벗어난것으로 보인다. 

2015년 신규건설은 30,000여채로 2006년이래 가장 높았으며 과거평균 37,000채 수준을 향해 나아가고 있다.

 

신규건설은 Hudson 강을 따라 Hudson 카운티와 Bergen 카운티 하안가 지역에 다세대 건설이 주를 이루었으며 단독 주거용의 경우 오히려 8%정도 감소하였다.  이는 부지 가격이 너무 높고 아직도 많은 가구들이 임대를 원하고 있거나 융자문제로 임대를 해야만하기 때문으로 분석되고 있다.

 

기존주택의 경우 Bergen 카운티는 11%, Passaic 카운티는 14%정도 증가하였지만 가격상승은 각각 2.2%와 3.5%에 그치고 있다.

 

뉴저지의 경우 렌더들이 그동안 정체되어 누적되어온 Distressed 부동산을 처분하기위해 온힘을 쏟고있어 Foreclosure 비율이 전국에서순위를 달리고 있는 상황이다.

 

 

맨하탄 주거용 시장

 

 

 

2015년 맨하탄내 주거용 부동산 판매액은 240억 달러에 이르렀다.  중간 판매가는 $1.1 Mil으로 2014년 중간 판매가 $970,000보다 13.4%나 상승하였고 평균판매가도 $1.9Mil에 달하였다.

 

콘도미니엄의 중간 판매가는 $1.6Mil으로 2014년의 $1.5Mil보다 6.7% 상승하였으며 콘도의 판매는 다운타운에 크게 치우쳐 전체의 34%에 달하였다.

 

맨하탄내 주거용 판매는 2014년 12,900유니트에서 2015년 12,700유니트로 약간 감소하여 구매자들이 이제는 서두르고 있지 않음을 보여주었다.  그중 코압은 7,200유니트로 100억 달러에 달하였고 콘도는 5,500유니트로 140억 달러에 달하였다.

 

신규콘도 클로징은 2014년 836채에서 2015년 1,340채로 60%가 증가하였다.  반면 이들의 평균 판매가는 2014년 $4.8Mil에서 $3.9Mil으로줄어들었다.

 

 

맨하탄 호화 주거용 시장은 Soft해 지고있는데 $10Mil이 넘는 판매가 190유니트로 2014년 214유니트에 비해 11% 감소하였다.  하지만$4.0Mil에서 $10Mil 사이의 유니트는 더 증가하였다.

 

지역적으로 가장 가격이 많이 상승한 지역은 Noho였다.  이지역의 판매가격은 $2,583/sq ft로 27%가 상승하였는데 이는 20유니트의 36 Bleeker Street 개발이 주요인으로 판단되고 있다.

 

2015년에도 One 57의 총판매액이 $564.9Mil으로 가장 많았고 그뒤를 One Riverside Park이 $315.9Mil으로 따랐다.  One 57의 경우 판매유니트는 26채였고 평균판매가는 $5,149/sq ft였으며 One Riverside Park은 122유니트가 판매되었고 평균판매가는 $1,670/sq ft였다.

 

 

미국 중산층의 위축과 상용부동산 업계



미국 중산층이 미국 경기에서 차지하는 위상이 위축되고 있다.  이는 단순히 수입이 적어지고 Net Wealth가 감소하기 때문만이 아니고상용 부동산 업계도 상류 소득층과 하류 소득층에 더 중점을 두고있기 때문이기도 하다.

 

최근 조사에 따르면 불경기와 주거용 부동산 위기는 중산층에 큰타격을 주어 지난 30여년간 누적되어왔던 부를 허물어 트렸다.  미국의중산층은 미국내 중간소득의 2/3에서 2배 사이의 3명으로 구성된 가구로 2014년 수입으로 보면 $42,000에서 $126,000 사이이다.

이 그룹은 1971년 미국 전체 인구의 61%를 차지하였으나 2015년 50%로 감소하였다.

반면 Upper Class는 같은기간동안 2배가 증가해 9%가 되었고 Lower Income Class는 16%에서 20%로 증가하였다.

중산층은 또한  Net Wealth도 크게 감소하였다.

1983년 미중산층의 중간 Wealth는 $95,800이었고 2007년에는 68%가 증가한 $161,000에 달하였다.  하지만 불경기와 시장의 하락으로2013년에는 1983년 수준인 $98,000으로 다시 하락하였다.



미국은 역사적으로 볼때 중산층이 강세를 보일때 미국 경기 성장이 활발하였으며 정치가들도 이를 인지해 2016년 선거에 많이 활용하고 있다.

기업들도 이런 사실을 알고있기 때문에 해외시장 개척시에 중산층이 든든한 국가가 신규소비 가능성이 높은 지역으로 판단하고 있다. 그래서 미국 오피스와 산업용 투자가들이 중산층이 든든한 브라질에 투자를 늘리고 있는 것이기도 하다.

 

반면에 미국내에서는 많은 부동산 투자사들이 중산층을 무시하고 Upper와 Lower Income Class에 대한 상품에 투자를 하고있다.

이는 불경기이후 고용성장이 꾸준히 발생하였고 주로 중산층인 2개의 업계 (Retail, 레스토랑과 Health, 교육과 Social Service)의 고용도전체의 47%에 달하고 있지만 이들의 임금/소득 상승은 전체 평균에도 못미치는 반면 고소득층에 속하는 Finance와 Technology 업계의소득상승은 전체 평균의 2배에 달하고 있기 때문이다.

 

앞으로 중산층의 소득이 증가하고 상용 투자가들이 이들에 관심을 보이지 않는다면 경기 전반의 성장율은 극히 저조할 것으로 보인다.

 

 

부동산 가격 조정 예상



상용 부동산 시장을 분석하고 통계치를 내는 기관중 하나인 Green Street 사는 2016년 상용 부동산 시장이 조정기로 들어갈 것으로 전망하였다.

동사는 현재 상용 부동산 사이클이 거의 종점에 도착한 상태인데 사이클이 연장될 가망성도 있다고 하였다.

 

지난 6년여간 상용부동산 가치는 거의 2배로 상승하여 현재 가격은 2007년 이전 피크시 가격보다도 20%정도 더 높은 수준에 도달하였다고 하였다.

 

시장이 향후 어디로 향할것인지를 분석하기위해 동사는 상용부동산 가치 추세를 예측할 수 있는 Bond와 Reit 시장을 추적하고 있다.

Bond 시장의 경우 Corporate Bond 수익율과 부동산의 Unlevered Return을 비교하고 Reit의 경우 Underlying Asset과 거래가격을 비교하고있다.

그런데 지난 5년여간 부동산시장에 Bullish신호를 보내던 이 두시장이 2015년 2분기부터 180도 달라지고 있는 것이다.

이는 상용부동산 시장 미래에 별로 좋지않은 신호인 것이다.  동사는 이신호가 큰가치 Correction을 유발하기 보다는 앞으로 12개월간 가격이 정체되거나 3~5% 하락할 것으로 보고있다.

 

동사의 예상은 일반적인 다른 예상자들과는 반한것인데 타예상자들은 건전한 운영근간과 엄청난 자본유입에 근거해 Bullish하고 있다는 것은 인정하고 있다.  동사도 Bullish한 경우 그시장이 이제껏처럼 상승을 계속할 것이 아니고 단지 Extra Inning으로 가는것이고 가치상승은 아주 완만할 것이라고 하고 있다.

 

운영근간의 경우는 상승이 자산가치 상승에 비해 크게 뒤져있기 때문에 앞으로 몇년간 가치가 Flat 하거나 하락하여도 임대료는 인플레이션을 크게 앞설것으로 예상하고 있다.

 

 

2016상용부동산 투자 전략



미국 상용부동산 시장은 다음과 같은 요소들로 인해 2016년에도 투자가들에게 선호될 것으로 예상되고 있다.

* 중국 경기가 감속화되고 일본과 브라질이 불경기로 접어들고 있는 반면 미국 경기는 위세를 보이고 있다.

* 미국 자산을 통화 가치 하락에 대한 보호막을 제공한다. 

* 미국의 고용성장이 계속되고 있다.

* 미국은 문화적, 정치적으로 안정되어 있다.

* 미국부동산은 비교적 높은 Cap Rate와 수입성장 가능성이 높은 편이다.

 

2016년 수익율이 상대적으로 낮게 유지되고 금융시장의 변동이 더욱 증가함에 따라 미국으로 유입되는 자본은 계속 유지될 것으로 예상되고 있다.

 

투자가들은 수익율을 쫓아 2차와 3차 시장으로 더많이 진입하게 될것이며 교외지역으로도 눈을 돌리게 될것이다.

반면 현 회복세가 정점에 다다르게 될것에 대한 우려도 갖게 될것이다.

 

금융시장의 변동성 증가, 세계 경기의 불확실성 증가, 완만한 인플레이션 예상, 해외 국부 부채수익율 하락으로 인해 투자가들이 T-Bill에투자를 함으로써 2016년 이자율은 낮은 수준을 유지하게 될것이다.

강한 달러, 세계 경기성장 약화, 낮은 에너지 가격, 완만한 임금 성장으로 인플레이션은 상대적으로 잠잠할 것이다.

 

4개의 주요 부동산 분야의 입주율이 이전 최고치에 달했거나 상회하였고 임대료도 마찬가지 상황이며 급작스러운 경기하락의 기미는보이지 않고 있어 공급증가가 약간 우려되지만 2016년 전반적인 근간은 단단할 것으로 보인다.  공급증가는 단순히 임대료 상승폭을 조금 낮추는 수준에 불과할 것이다.

 

실제 상업용 부동산 시장에 우려가 되는 요소는 부동산 이외의 상황들이다: 세계 경기 성장의 불확실성, 중앙은행의 정책변경, 환율의변화, 기업이익의 하락과 기업 부채의 증가, 국제 정치 문제

 

지금은 수익을 취하기보다는 소득증가와 안정에 집중할 시기이며 시장하락시 가격하락을 대비할 시기이다.  너무 Aggressive한 것보다는 Conservative한 전략이 더 적절한 시기인 것이다.

 

일부 투자가들은 더 위험을 감수하며 높은 수익율을 쫓아 작은시장에 진출하고 있지만 여러면에서 변동성이 큰 상황이기 때문에 너무적극적으로 한곳에 치중하는 일은 위험을 크게 증가시킬수 있음을 인지해야할 것이다.

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