" 미국부동산 시장 동향 "

주거용 부동산 시장

 

 

주택가격  13개월이래 가장 큰폭 상승

 

1년전 대비한9월의 미국 주택 가격은 지난 13개월이래 가장 빠른 상승을 보여주었는데 이는 주택재고의 부족으로 인해 구매자들이 경쟁을 하였기 때문으로 분석되고 있다.  (하지만 뉴저지를 포함한 뉴욕 교외 지역들은 전국 상승율에 크게 못미치고 있다.)

 

9월들어  케이스쉴러  20대도시 주택가격지수는 1년전에 비해 5.5% 상승하였는데 이는 2014년 이래 가장 큰 상승이었다.  꾸준한 고용증가와 낮은융자 이율로 인해 주택판매는 반등하고 있으며 주택판매는 2007년 이래 가장 높은 수준을 보이고 있다.  10월들어 실업율은5%로 하락하며 고용 시장이 호조를 보여주었고 융자이율도 과거 평균보다 훨씬 낮은 4%대 이하를 유지하고 있다.

 

북부 뉴저지를 포함한 뉴욕 메트로 지역의 주택가격은 2.7%밖에 상승하지 않아 전국 평균을 크게 밑돌았다. 특히 뉴저지 경기는 회복이아주 느린 편이어서 그에따라 주택시장도 회복이 늦은 것이다.  판매자들은 주택 가격이 이전 피크로 반등하기를 기다리고 있어  주택재고는 낮은 편이다.  그리고 또한가지 이지역은 높은 Distressed Mortgage 재고로 인해 foreclosure가 늘어날 가능성이 높아 전반적인 주택가격 상승에 크게 악영향을 미치고 있다.  반면 샌프란시스코의 주택가격이은11.2% 상승해 가장 큰 폭 상승하였고 그뒤를 이어 Denver가 10.9%, Portland가 10.1% 순이었다.

 

올해 기존주택 판매는 향상되었지만 월간 변동성이 큰 편이었다.  한예로 9월 큰폭 상승하였던 기존주택 판매가 10월에는 하락한 것과같은것이다.  지난 12개월간 주택판매는 3.9% 증가하였고 주택재고는 4.5% 감소하였다.  이와같은 수요증가/공급감소의 변화로 인해 10월 판매된 주택 중간가격은 $219,600으로 1년전에 비해 6% 상승하였다.

이는 2005년 10월 주택거품이 거의 최정상에 이렀던 이래 가장 높은 중간판매 가격이다.

 

(반면 뉴저지 주택가격은 이전 피크였던 2006년 중반가격에 도달하지 못하고 있다.  재무성 보고에 따르면 2006년 버겐 카운티 평균주택 판매가는 $565,691 이었는데 2015년에는 $531,621 이었고 패싸익 카운티는 2006년은 $378,754, 2015년은 $334,274 이었다.  )

 

주택가격 상승은 인플레이션  상승율에 비해 두배 이상되는 비율로 상승하고 있으며 임금 상승비율보다도 훨씬 높아 많은 미국인들을구매시장에서 몰아내고 있다.  이는 또한 임대비율을 높게해 임대료 상승도 부추기고 있는 것이다.

 

주택가격은 2013년 두자리수 상승을 보여준 이래 훨씬 낮은 비율로 상승하고 있다.  이와 같은 변화로 인해 점점더 많은 지역이 구매가임대보다 나은 환경을 조성하고 있는 것이다.  이런 상태는 주택거품 시기 주택가격이 임대비용보다 훨씬 더 크게 치솟았던것과는 다른것이다.

 

아직도 많은 미국인들이  소유주택의 Equity 가 낮아 판매시 별로 이익을 얻지 못하는 상황이다.  이와같은 사실로 인해 많은 미국인들이판매를 원하면서도 시장에 매물로 내놓기를 꺼려하고 있는 것이며 이것이 재고 감소의 주요인인 것이다.

 

 

건설시장 전망 호조 예상

 

2016년 오피스, 샤핑센터, 창고, 호텔의 건설은 11%정도 증가해 2015년의 4% 증가를 크게 넘어설 것으로 Dodge Construction Outlook은전망하고 있다.

반면 다세대 건설은 계속 증가하겠지만 5% 정도만 증가할 것으로 예상하였다.

 

 

10고용 호조

 

10월 신규고용은 271,000명으로 예상보다 좋은 수치였으며 실업율은 5%로 하락하였다.  Part Time Job이나 직장을 활발히 찾지않는 사람들을 포함한 경우애도 실업율은 9.8%로 2008년 5월이래 가장 낮았다.  반면 임금상승은 년으로 산정할시 2.5%밖에 되지 않았다.

 

 

Rate 상승가능 높음

 

지난 10월 FOMAC 회의에서 당시 경기를 고려시 12월 이자율 인상 가능성이 눞은것으로 비추어졌었다. 이로 인해 12월 15일 Fed 회의에서 이자율 인상 가능성은 아주 높은 것으로 예상되고 있다. 사실 이자율 인상은 이미 당연한 것으로 받아들여지고 있지만 중요한 것은첫인상후 얼마나 빠른 폭으로 인상하느냐는 것이다.  2,3번째 인상이 언제가 될것인가 하는것과 얼마나 인상될 것인가 하는것이 중요한사안인데 내년말까지 1%정도 수준이 인상되는 경우 시장에는 큰 충격이 없을것으로 보인다.

 

 

 

 

상업용  부동산시장

 

 

오피스 시장



REIS사 조사에 따르면 3분기 전국 오피스 공실율은 16.5%로 2010년 불경기 직후의 최고치 17.6%에서  110 bps 낮아졌다.  요구임대료는0.6% 상승하였는데 이는 20분기 연속 임대료 상승이었고 지난 1년간 임대료 상승율은 3.5%였다.

 

미국내  20대 오피스 시장중 공실율이 낮은 순서는 샌프란시스코, 뉴욕시, 롱아일랜드, 시애틀, 미네아폴리스, 보스톤 순이었으며 반대로 공실율이 높은 순서는 피닉스, 워싱턴 D.C., 디트로이트, 북부뉴저지, 달라스/포트워쓰, 시카고 순이었다.

 

 

산업용 시장

 

공장주문과 산업용 생산주문등은 하락하였지만 산업용 공간의 공실율은 하락하고 임대료는 상승하여 시장근간이 호전되고 있음을 보여주었다.

빠르게 성장하는 e-commerce 업계의 주도로 현대식 유통분배 센터의 수요가 증가하고 있으며 build-to-suit 프로젝트에 대한 수요가 크게 증가하고 있다.

 

산업용 공간의 공실율은 6.7%로 이제 까지중 가장 낮은 수준이며 수요 증가로 인해 3분기 신규공급이42 Mil sq ft에 이르렀고 이기간 시장에서 흡수된 공간은 58 Mil sq ft에 달하였다.

미국내 20대  산업용 시장중 공실율이 낮은 순서는 로스앤젤스, 오렌지 카운티(CA), 롱아일랜드, 시애틀, 휴스톤, Inland Empire (CA) 순이었고 공실율이 높은 순서는 피닉스, 보스톤, 인디아나 폴리스, 아틀란타, 샤롯, 필라델피아 순이었다.

 

 

리테일 시장

 

3분기 내내 시장은 거의 변화가 없었으며 유가 하락으로 인해 리테일 지출만 약간 증가하였다.  근린및 커뮤니티 센터의 공실율은 10.1%로 유지되었고 임대료는 0.5% 상승하였으며 지역 Mall의 공실율도 7.9%로 변화가 없었다.

개발업자들은 신규건설을 하기보다는 주로2차 시장내에 있는 오래 방치된 리테일 건물을 재활용하는 방향으로 나아가고 있다.

E-Commerce는 계속하여 Brick and Mortar 리테일러들을 압박해  그들이 매장을 줄이거나 폐쇄하는 사례가 늘어나고 있다.  최근 많은 전국 체인점들이 문을 닫는 사례가 늘어나고 있는데 예를 들면 American Eagle Outfitters,  Barnes and Noble,  Chico’s,  Jones New York Outlet, Office Depot/Office Max, Pier One,  Sears,  Staples,  Walgreens,  Wet Seal  등이 었다.

 

 

아파트 시장



3분기에 공실율이 10 bps 상승했지만 다세대 주거용의 근간은 아직 든든하고 공실율은4.3%로 아직도 거의 최저 수준이다.  3분기 임대료는 1.3%나 상승하였고 1년간 상승율은 4.0% 였다.

아파트의 신규공급은 41,000채로 2분기에 비해 20% 감소하였으며  올해3분기까지 신규공급 127,000채는 2014년과 유사하지만 현재Pipeline상 숫자는 크게 증가하였다.

투자가들의 관심과 수요는 아직도 꾸준한 편이며 아파트 소유주들은 계속 입주율 증가보다는 임대료 상승에 포커스를 맞추고 있다.  임대료 상승율이 높은 지역은 산호세, 뉴욕, 샌프란시스코, 오클랜드, 시애틀 순이었다.

 

 

호텔 시장

 

계절적인 변동에도 불구하고 투숙율, 방당소득, 객실료등은 계속 상승하였다.  STR사의 조사에 따르면 3분기 미국 호텔 투숙율은 1.4%증가한 71.3%였고, REvPAR는 6.0% 상승한 $87이었으며 ADR (Average Daily Rate)은 4.5%증가한 $123 이었다.

특히 RevPAR는 67개월 연속 상승을 보여주고 있다.

미국 상위 25개 시장중 RevPAR가 두자리 상승한 지역은 Anaheim/Santa Ana, 내슈빌, 올란도, 로스앤젤스/롱비치, Tampa/St. Petersburg, Dallas 순이었다.  Houston과 New Orleans만이 RevPAR가 하락한 지역이었다.

 

 

부동산 전망

 

- FED는 2015년 12월 기준 금리를 올릴 가능성이 아주 높은데 이것이 단기적으로 부동산 가치에 미칠 영향력은 극히 미미할 것으로 보인다.

- 상용부동산 모멘텀은 꾸준한 수요, 임대료 상승, 흡수로 인해 꾸준할 것으로 보인다.  예상되는 위험은 세계적 불확실성으로 인해 미국경기가 영향을 받는 것이다.

- 다른 투자에 비해 더 높은 수익율 추구로 인해 2차시장과 Primary 시장내의 이등급 부동산에 대한 관심과 구매가 늘어날 것이다.

- 해외로부터의 투자수요증가로 트로피 부동산에 대한 경쟁이 심화될것인데 이는 해외투자자들이 안정성을 최우선시하기 때문이다.

- Cap Rate은 앞으로 몇분기동안 안정적일 것이며 대부분 부동산들은 가치 증가를 경험하게 될것이다.

-이자율 인상으로 인해 Cap Rate와 이자율 사이의 차이가 줄어들게 될것이다.

- 다음분기에도 건설이 더욱 활발해 질것으로 예상되고 있다.

 

 

 

 

 

 

Major High Street Retail :  외국투자가들의  다음 타겟



미국 상업용 부동산은 외국인 투자가들에게 큰인기를 끌고있다.  이 투자가들은 시장에 진입할때 대부분 “Trophy” 부동산을 구매하는데이는 이들이 안정적이고 유동성이 다른것에 비해 높다는 이유뿐 아니라 이들의 지명도가 미국이나 그들 나라에서 쉽게 받아들여지기때문이다.  이런 부류의 구매시 그들은 국내외에서 쉽게 설명하고 공공에 알릴수 있다는 것이다.

 

주로 Gateway City 내에 유명 호텔이나 오피스건물을 구입하던 외국 투자가들은 이들과 유사한 투자 효익을 제공하며 한층 더 투자이점이 있는 투자형태를 눈여겨 보기 시작하고 있다.          

 High Street Retail 부동산은 호텔과 마찬가지로 유명한 주소 (Fifth Avenue, Madison Avenue, Soho등)와 이름난 테넌트 (Gucci, Valentino, Zara등)들 때문에 쉽게 국내에서 투자이유를 설명할수 있는 것이다.

그에 더해 이들 부동산에 대한 출구 (Exit) 시장은 유동성이 아주 높으며 테넌트 수요도 높아 투자도 안정적인 것이다.  한가지 더 이들은오피스에 비해 투자가 단순하다는 것도 큰이점이다.



외국 투자가들은 미국 투자가들에 비해 Due Diligence에 시간이 더 걸리기 때문에 경쟁에 불리한 상황이다.  하지만 High Street Retail은이에 대한 구제책이 될 수 있는 것이다.

수많은 임대계약이 되어있는 오피스 건물이나 비지니스 운영이라는 면을 갖고있는 호텔에 비해 High Street Retail은 단지 몇개의 임대계약과 콘도 형태만 살펴보면 되는 것이어서 외국 투자가들에게도 구매 경쟁시 불리한 점이 거의 없는것이다.

 

이상과 같은 관점에서 볼때 앞으로 외국투자가들의 High Street Retail 구매는 점차 증가하게 될것이다.  대부분 시장에서 이종류의 단위면적당 가격은 아주 높은 수준이지만 임대료와 수익율도 강세를 보이고 있다.

 

그리고 이부류는 다른 부동산종류와 달리 굉장한 물리적인 효익성을 갖고있다.  맨하탄은 위로 더 뻗을수는 있지만 옆으로 널어질수는없는곳이다.  건물들이 더 높아질때마다 더많은 사람들이 정해진 High Street Retail 공간에서 샤핑을 하게된다는 이야기이다.

 

 

 

호텔개발 2016년까지는 지속

 

강력한 수요와 잘 측정된 신규공급으로 인해 호텔업계의 근간은  좋은편이지만 전문가들은 아마도 2016년이 확장의 마지막해가 될것이라고 내다보고 있다.

 

투숙율은 12월 65.6% 까지 다달아 최고 수준에 이르게 될것이고 일평균 객실료는 5.2% 상승한 $120.99에 달하고 RevPAR (객실당 수입)은거의 $80에 달할것으로 보고있다.

 

현재 상황으로 보면 지평선 위에 아무 장해물도 보이지 않지만 2010년이래 이업계의 성과와 이익이 계속 상승하였기 때문에 이제는 하락할 때가 아닌가 하는것이 많은 운영자와 투자가들 마음에 자리잡고 있는 것이다.  과거 통계를 보면 주기가 56~65개월이었으며 앞으로 이자율 인상이 예상되기 때문에 이제 거의 Peak가 아니냐 하는 것이다.

 

2016년에도 더많은 호텔들이 완공될 예정이지만 수요는 신규공급을 충분히 감당할만한 수준이다.

2015년 3분기 현재 4,038개의 객실이  Pipeline 상이 있는데 이는 1년전에 비해 20% 증가한 것이고 객실총수는 507,000에 이르고 있다.  신규건설은 계속 가속화하고 있으며 공급의 피크는 2017년정도가 될것으로 보고있다.

 

전문가들은 2016년 확장모드가 감소할것이며 2016년말 정도에 가장 원숙한 시기에 들어서게 될것으로 보고있다.

 

그리고 현재 개발에 가장 바람직한 것으로는 Gateway Costal 지역에 Select Service 호텔을 손꼽고 있는데 Courtyard, Holiday Inn, Hampton Inn 등이다.

이들은 보통 $16 Mil에서 $18 Mil이 투자되며 건설기간도 24개월에서 56개월 정도가 걸려 Full Service 호텔에 비해 훨씬 부담이 적은 것이다.

 

2016년 시장은 올해와 큰변동이 없겠지만 개발을 하는경우 시간이 적어도 2-3년 걸리기 때문에 신중을 기하여야할 것이다.

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